Dudley Neighbors Inc.

Estabelecida em 1988 (Boston, Massachusetts)

Contribuição narrativa de John Emmeus Davis, editada por Harry Smith (2015)

Dudley Neighbors Inc. (DNI) é o nome dado ao fundo comunitário de terras formado em 1988 para atender a área de Roxbury/North Dorchester em Boston, Massachusetts. A DNI foi o resultado de anos de organização de base e planejamento participativo da Dudley Street Neighborhood Initiative (DSNI). Essas duas organizações permanecem fortemente interligadas até hoje, compartilhando funcionários, recursos e um guarda-chuva corporativo. Mais importante ainda, elas compartilham a missão e a visão de revitalização abrangente do bairro, na qual a propriedade comunitária da terra e a capacitação comunitária dos residentes da área andam de mãos dadas.

Localizada a menos de três quilômetros do centro de Boston, a área de Dudley em Roxbury/North Dorchester é um bairro trilíngue com mais de 25.000 residentes afro-americanos, latino-americanos, cabo-verdianos e brancos que falam inglês, espanhol e crioulo cabo-verdiano.

A população de Dudley está entre as mais pobres e mais jovens de Boston. Atualmente, os residentes têm uma renda per capita média de US$ 12.332. Aproximadamente 27% da população da área está abaixo da linha federal de pobreza. A taxa de desemprego gira em torno de 13,6%. Um terço da população tem 19 anos de idade ou menos; dois terços têm 35 anos ou menos. As famílias com crianças representam quase metade dos domicílios de Dudley, uma porcentagem que é duas vezes maior do que a de Boston como um todo.

Na década de 1980, Dudley tinha uma quantidade impressionante de terrenos vagos – um total de 1.300 lotes, representando 21% de todo o bairro. Isso foi consequência de quase três décadas de desinvestimento, redlining, abandono, renovação urbana mal planejada e incêndios criminosos com fins lucrativos. O bairro havia se tornado um depósito ilegal de lixo de toda a cidade e do estado. Na calada da noite e em plena luz do dia, caminhões entravam no bairro e depositavam nos terrenos baldios carros velhos, geladeiras velhas, carne podre, produtos químicos tóxicos e detritos de obras.

Em 1984, a Riley Foundation, uma das maiores fundações de Massachusetts, decidiu se concentrar na revitalização de Dudley depois de percorrer as seções mais degradadas do bairro com Nelson Merced, diretor da La Alianza Hispana, e Melvyn Colon, diretor da Nuestra Comunidad Development Corporation. Foi criado o “Dudley Advisory Group”, composto principalmente por corporações de desenvolvimento comunitário e organizações de serviços sociais que trabalham na área. Em 15 de outubro de 1984, com a presença de 22 pessoas, o grupo votou unanimemente pela criação de uma nova organização. Três meses depois, ela recebeu o nome de “Dudley Street Neighborhood Initiative”.

No entanto, quando os grandes planos previstos por essa nova iniciativa foram apresentados pela primeira vez à vizinhança, “o inferno começou”, como descreveu mais tarde um dos co-presidentes da reunião de lançamento, Bill Slotnik. Moradores do bairro, como Che Madyun, Earl Coleman e Fadilah Muhammad, contestaram a afirmação do painel de que essa seria uma iniciativa da comunidade, por ela e para ela. “Quantos de vocês moram neste bairro?”, perguntaram a eles. Quando apenas uma mão foi levantada, houve uma exigência furiosa do plenário para que os moradores controlassem o processo de planejamento – e a própria organização.

Isso provocou uma reconsideração fundamental das premissas por trás do DSNI, forçando o Dudley Advisory Group a voltar à prancheta de desenho. A Riley Foundation e as organizações sem fins lucrativos que haviam apoiado a abordagem original aceitaram rapidamente a demanda por controle dos residentes. Eles imediatamente começaram a incluir esse princípio nos estatutos que estavam sendo elaborados para a nova organização. Um conselho administrativo de 31 membros (posteriormente ampliado para 35 membros) teria uma maioria de residentes. Uma representação mínima seria garantida para cada uma das quatro principais culturas do bairro: afro-americana, cabo-verdiana, latina e branca.

A eleição da diretoria inaugural ocorreu em 27 de abril de 1985. Mais de 100 pessoas compareceram, lotando os bancos da frente da St. Patrick’s Church. Patrick Church. Depois que a diretoria foi eleita e empossada, Fadilah Muhammad e Nelson Merced foram escolhidos para atuar como os primeiros copresidentes da DSNI. No ano seguinte, a diretoria aprovou por unanimidade uma nova lista de dirigentes. Che Madyun tornou-se o presidente da DSNI. Melvyn Colon tornou-se vice-presidente.

A DSNI contratou seu primeiro diretor executivo em 1986, Peter Medoff. Anteriormente, ele havia trabalhado como organizador de inquilinos na cidade de Nova York e atuou como diretor da Citizens Research Education Network em Hartford, Connecticut. Ele conquistou o cargo na DSNI porque enfatizou a necessidade de a organização comunitária e a capacitação da comunidade estarem no centro dos planos da nova organização para a revitalização física, social e econômica do bairro. Essa ênfase continua até os dias de hoje.

Em 1987, após um processo intensivo de planejamento participativo de baixo para cima, o DSNI concluiu e adotou o Plano de Revitalização Abrangente do Bairro da Dudley Street. Ele estabeleceu um plano para a reconstrução do bairro, acompanhado de um compromisso geral com o desenvolvimento sem deslocamento.

Dois anos depois, a DSNI fez história ao se tornar a primeira e única organização comunitária dos Estados Unidos a conquistar o poder do domínio eminente. A DSNI havia começado a reunir os fundos para implementar seu Plano de Revitalização Abrangente, incluindo a promessa de um Investimento Relacionado ao Programa de US$ 2 milhões da Fundação Ford, mas os proprietários ausentes dos lotes vagos do bairro estavam relutantes em vender suas terras para a DSNI. Eles sentiram no ar o cheiro de possíveis lucros. A cidade de Boston estava em processo de reconstrução da linha de metrô na extremidade oeste do bairro, um investimento maciço em infraestrutura pública. Especuladores privados tomaram conhecimento e começaram a comprar terrenos no bairro.

“Take a Stand, Own the Land” (Tome uma posição, seja o dono da terra) foi o slogan da campanha que os líderes da DSNI distribuíram por todo o bairro enquanto pressionavam o prefeito Flynn e a Boston Redevelopment Authority (BRA) para obter o poder de que a DSNI precisaria para reunir terrenos contíguos grandes o suficiente para construir as moradias populares contempladas no Comprehensive Revitalization Plan (Plano de Revitalização Abrangente). Eles estavam pedindo o direito legal de obrigar os proprietários ausentes de terrenos vagos na parte central do bairro, o “Triângulo de Dudley”, a vender seus terrenos por um preço justo para a DSNI. Em 10 de novembro de 1989, a diretoria da BRA votou por unanimidade para conceder o poder de domínio eminente à DSNI.

Mas não era exatamente a DSNI que exerceria esse poder – ou manteria as terras a serem adquiridas. Seguindo a orientação de seu advogado, David Abromowitz, que foi disponibilizado pro bono por um dos escritórios de advocacia mais prestigiados de Boston, o Goulston-Storrs, a DSNI estabeleceu uma corporação subsidiária em 1988, a Dudley Neighbors Inc., que foi criada para ser a primeira empresa do grupo. Estruturada e operada como um fundo comunitário de terras, a DNI foi criada não apenas para exercer o poder de domínio eminente e adquirir terras no Triângulo de Dudley, mas também para manter a propriedade para sempre, guardando a terra em um fundo para as gerações presentes e futuras.

Ao manter o terreno – e ao empregar contratos de arrendamento de longo prazo para controlar o uso e a revenda de tudo o que fosse construído em seu terreno – a DNI se posicionou para ser a administradora permanente de moradias populares, espaços comerciais, estufas e outros edifícios que, com o tempo, seriam construídos em seus lotes. O objetivo, em todos os casos, era manter a acessibilidade desses edifícios para sempre e, ao mesmo tempo, evitar que fossem executados durante as recessões da economia local.

Conforme observado mais tarde por Paul Yelder, o primeiro diretor da Dudley Neighbors Inc., a terra de propriedade da comunidade deveria ser um antídoto para o “dilema definitivo do desenvolvimento comunitário”: como evitar o deslocamento das próprias pessoas que você está tentando ajudar; ou, nas palavras de Paul, “como melhorar um bairro, mas ainda assim torná-lo acessível, torná-lo econômico?”

No meio da luta para tirar o poder de domínio eminente do BRA, Peter Medoff deixou o cargo de diretor executivo do DSNI. Mais de 50 pessoas se candidataram ao cargo. A pessoa que acabou sendo contratada foi Gus Newport, que havia sido prefeito de Berkeley, Califórnia, de 1979 a 1986. Ele foi a escolha unânime da diretoria da DSNI e entrou para a equipe em dezembro de 1988.

Desde o início, a DSNI definiu sua missão como algo mais do que tijolos e argamassa. No início de uma nova década, a DSNI adotou o slogan “Building Houses and People Too” (Construindo casas e pessoas também), destacando seu compromisso com uma abordagem holística para a revitalização de Dudley. A organização comunitária foi considerada tão importante quanto a construção de casas, parques e playgrounds. O desenvolvimento de serviços e atividades para os jovens do bairro foi considerado tão importante quanto encontrar empregos para os adultos do bairro.

Até o momento, quase todos os lotes de propriedade pública no Triângulo de Dudley foram transferidos para o DNI e transformados em 225 residências de alta qualidade e permanentemente acessíveis, incluindo casas ocupadas pelos proprietários, cooperativas e aluguéis sem fins lucrativos. As parcelas sob o controle do DNI também foram usadas para centros comunitários, o Dudley Town Common, uma fazenda e uma estufa comunitárias, além de parques, playgrounds e jardins nos bairros.

Nesse meio tempo, a DSNI voltou sua atenção para três áreas estratégicas: desenvolvimento econômico sustentável, capacitação da comunidade e oportunidades e desenvolvimento para jovens. Mais recentemente, a DSNI e a DNI se concentraram em semear e apoiar o uso ampliado do modelo de fideicomisso de terras comunitárias em Boston. A equipe deu suporte ao recém-criado Chinatown Community Land Trust e reuniu a Greater Boston CLT Network. Essa última foi projetada para reunir CLTs existentes, CLTs emergentes e outras organizações comunitárias que trabalham com moradia acessível ou agricultura urbana com o objetivo de compartilhar informações e recursos.

Para saber mais sobre a DSNI e a Dudley Neighbors Inc., no passado e no presente:

Site do DSNI
Jake Blumgart, “Housing’s Forever Solution. ” Next City (10 de agosto de 2015).
Entrevista da BNN News sobre a Dudley Street Neighborhood Initiative, agosto de 2012 (vídeo do YouTube)
Penn Loh, “How One Boston Neighborhood Stopped Gentrification in Its Tracks” (Como um bairro de Boston impediu a gentrificação em seu rastro) REVISTA YES! Revista (Inverno de 2015)
Peter Medoff e Holly Sklar, Streets of Hope (Boston: South End Press, 1994)
Leah Mahan e Mark Lipman, Holding Ground: The Rebirth of Dudley Street. (1996, vídeo distribuído pela New Day Films, Hohokus, NJ).
Leah Mahan e Mark Lipman, Gaining Ground. Vídeo distribuído pela New Day Films, Hohokus, NJ. (Vídeo de 2012 distribuído pela New Day Films, Hohokus, NJ).
James Meehan, “Reinventing Real Estate: The Community Land Trust as a Social Invention in Affordable Housing”, Journal of Applied Social Science20: 1-21 (2013)
Holly Sklar, “No Foreclosures Here” (Não há execuções hipotecárias aqui). Yes Magazine (inverno de 2009)