Anteriormente Centro de Inovação CLT

Fundo de Terras Comunitárias de Albany

Fundada em 1987 (Albany, Nova York)

Perfil contribuído por Kirby White (2015)

O Albany Community Land Trust foi lançado na década de 1980 por meio dos esforços do United Tenants of Albany (UTA), cuja equipe se interessou pelo desenvolvimento comunitário e pelos modelos de financiamento comunitário promovidos pelo Institute for Community Economics (ICE). Entre 1984 e 1985, com a assistência técnica de Kirby White, membro da equipe do ICE e residente no Distrito Capital, e com o trabalho árduo de um comitê organizador diversificado, o Fundo de Empréstimo Comunitário do Distrito Capital (agora o Fundo de Empréstimo Comunitário da Região da Capital) foi estabelecido . Assim que o fundo de empréstimo estava pronto e funcionando, a UTA voltou sua atenção para o outro modelo que o ICE estava promovendo ativamente - o fundo de terra da comunidade.

A UTA reuniu um Comitê Organizador de CLT, valendo-se de seus muitos contatos com residentes dos bairros de baixa renda de Albany. A maioria dos membros do comitê morava nos bairros de baixa renda, principalmente afro-americanos, de Arbor Hill e West Hill. Portanto, foi acordado que, embora a CLT pudesse eventualmente funcionar em qualquer lugar de Albany, seus primeiros esforços seriam concentrados nesses bairros. Também foi acordado que a missão da CLT seria criar oportunidades para a aquisição de uma casa própria a preços acessíveis, uma vez que a maioria dos residentes desses bairros foram inquilinos vitalícios. Partiu-se do pressuposto de que essa missão incluiria a melhoria da qualidade da moradia e das condições de vizinhança. O Albany Community Land Trust (ACLT) foi formalmente incorporado em 1987.

Várias outras organizações habitacionais sem fins lucrativos já existiam em Albany na época, incluindo organizações baseadas em bairros que serviam a Arbor Hill e West Hill, respectivamente, e que recebiam apoio financeiro do programa estadual de “Preservação de Vizinhança” e dos programas habitacionais da cidade financiados pelo CDBG . No início do processo de organização, os fundadores da ACLT contataram essas organizações para dizer que não queriam competir com elas por financiamento público ou apoio de bairro, mas queriam cooperar com elas para preservar a acessibilidade dos projetos de propriedade subsidiados. organizações existentes estavam se desenvolvendo.

O recém-chegado apoiado pela UTA foi recebido com interesse amigável por essas organizações estabelecidas. Foi acordado que, pelo menos em teoria, algum tipo de cooperação poderia fazer sentido, e os funcionários mais jovens das duas organizações sem fins lucrativos existentes foram incentivados a se voluntariar para a CLT de Albany. Alguns o fizeram, trazendo para o CLT incipiente experiência útil com programas de desenvolvimento habitacional municipal e estadual, bem como um entusiasmado interesse em experimentar um novo modelo. Um desses jovens funcionários, Bob Radliff, acabaria se tornando o diretor executivo da Albany CLT (e mais tarde ainda se tornaria diretor executivo do Capital District Community Loan Fund). Os fundadores da CLT de Albany também se reuniram com autoridades municipais para apresentar o modelo de fideicomisso de terras comunitárias e para deixar claro que esperavam poder trabalhar com a cidade. Novamente, houve um interesse amigável e um convite para “nos mostrar o que você pode fazer”, mas não houve promessa imediata de apoio financeiro.

As moradias nos dois bairros desinvestidos visados ​​pelo ACLT estavam geralmente em más condições, mas os preços eram baixos e foi possível encontrar residências unifamiliares, bem como residências para duas e três famílias, que eram estruturalmente sólidas e não exigiam custos reabilitação. Um Comitê de Aquisição, incluindo moradores do bairro e pessoas com experiência em reabilitação de moradias, foi formado pela nova diretoria para trabalhar com os funcionários de meio período da ACLT (que inicialmente eram pagos pela UTA). Um corretor de imóveis amigável concordou em compartilhar as listagens da MLS para os bairros e mostrar aos comitês as propriedades nas quais eles estavam interessados. Casas selecionadas foram compradas com empréstimos de 3 anos do ICE e do novo Community Loan Fund, cobrindo 100% do preço de compra.

Um Comitê de Seleção de Residentes também foi formado. Incluídos neste comitê estavam o pessoal dos inquilinos unidos e outros representantes da comunidade - para que tivesse os contatos necessários para identificar as famílias que estavam ansiosas para obter o controle de suas próprias casas e que estavam preparadas para se mudar para as casas do ACLT assim que a nova CLT tivesse adquirido título e reparos essenciais feitos. Os novos residentes não haviam sido pré-qualificados para hipotecas antes de se mudarem, e a maioria deles não seria capaz de se qualificar a menos que recebessem mais tempo e assistência. O resultado foi uma espécie de programa ad hoc de compra e aluguel que não havia sido totalmente pensado, mas que parecia ser a única maneira possível de seguir em frente

Os primeiros residentes da CLT foram Bill e Phosia Rowe, que na verdade poderiam ter se qualificado para uma hipoteca, já que Bill acabara de se aposentar de uma longa carreira no Escritório Estadual de Serviços Gerais e o casal tinha uma renda de aposentadoria modesta, mas estável. Mas Bill morreu repentinamente de ataque cardíaco logo depois que eles se mudaram, deixando Phosia com uma renda extremamente limitada. O ACLT conseguiu refinanciar a casa com um empréstimo de indivíduos interessados ​​em condições de caridade que permitiram que o pagamento mensal da Phosia à CLT fosse definido a um nível acessível. Phosia optou por não assumir as responsabilidades desconhecidas da casa própria e permaneceu como uma inquilina segura em sua casa ACLT pelo resto de sua vida. Após sua morte, sua casa foi alugada pela ACLT para outra família.

Phosia não foi o único suposto inquilino de arrendamento mercantil que se tornou inquilino permanente de uma casa ACLT. Alguns acabaram comprando suas casas, firmando um contrato de arrendamento por 99 anos para o terreno sob suas casas, mas alguns não puderam comprar, ou simplesmente optaram por não fazê-lo. O ACLT optou por não forçar esses inquilinos a sair - e o Fundo de Empréstimo Comunitário concordou em estender seu financiamento para essas casas como propriedades de aluguel. A realidade era que, para muitos desses residentes, o objetivo não era construir patrimônio por meio da propriedade, mas ter o tipo de segurança de longo prazo que o aluguel convencional não oferecia.

A segunda residente do ACLT, Judy Coleman, que eventualmente se tornou proprietária do ACLT, disse que antes de se mudar para sua casa no ACLT ela morou em 30 apartamentos alugados ao longo de sua vida. O que ela queria desesperadamente agora era um lugar onde sua família pudesse "ficar quieta".

O resultado desse programa inesperado de “compra e aluguel” para o ACLT foi que grande parte de seu tempo foi gasto com responsabilidades de gerenciamento de aluguel (embora os inquilinos de longa data tendam a cuidar bem de suas casas). O progresso em direção ao objetivo original de criar uma casa própria permanentemente acessível foi lento. Com o tempo, a organização obteve acesso aos fundos do HOME tanto por meio da cidade, onde foi reconhecida como uma Organização de Desenvolvimento de Habitação Comunitária (CHDO), quanto pelo estado, e foi capaz de usar esses fundos para subsidiar a aquisição e reabilitação de casas para venda para famílias de baixa renda. No entanto, a organização teve dificuldades em seus primeiros anos. Ela lutou para administrar suas propriedades de aluguel acumuladas; para encontrar pessoas financiáveis ​​que quisessem comprar casas nesses bairros problemáticos; para encontrar maneiras de ajudar a resolver esses problemas; e encontrar financiamento suficiente para pagar a equipe para fazer todas essas coisas e muito mais.

É provável que a Albany CLT não teria sido capaz de continuar operando se não fosse por seu relacionamento com três organizações irmãs: o Capital District Community Loan Fund; Locatários Unidos de Albany; e a Affordable Housing Partnership (AHP foi formada em 1989, após um desafio da Lei de Reinvestimento da Comunidade pela UTA, para canalizar fundos bancários para hipotecas residenciais para pessoas de baixa renda). O Fundo de Empréstimo Comunitário continuou a fornecer financiamento de dívida para projetos CLT. O codiretor da UTA, Roger Markovics, tornou-se um funcionário do ACLT de fato (enquanto sua esposa, Maria, a outra codiretora da UTA, continuou a se concentrar nos programas da UTA). AHP forneceu à ACLT treinamento para compradores de casas, serviços imobiliários sem fins lucrativos e espaço de escritório, e compartilha os serviços de Susan Cotner, que tem sido a diretora executiva magistral da AHP desde sua fundação. Ela agora também atua como Diretora Executiva do ACLT. As relações entre essas quatro organizações - UTA, Community Loan Fund, ACLT e AHP - agora foram formalizadas por meio de sua filiação na Community Development Alliance do Capital District.

Nos últimos anos, os programas de aquisição e aluguel de residências do ACLT foram reformulados. Um programa de propriedade de casa de "escolha do comprador" em toda a cidade, utilizando subsídios do estado e permitindo que os compradores se pré-qualifiquem para a compra de casas que eles selecionam entre as disponíveis no mercado em toda a cidade, agora substituiu a "aquisição- programa de reabilitação ”. O ACLT adquire as casas selecionadas pelo comprador com uma linha de crédito do Community Loan Fund e supervisiona os reparos necessários antes de revender a casa (e arrendar o terreno) para o comprador.

Essa abordagem significou renunciar ao esforço anterior de promover a propriedade da casa como uma estratégia para revitalizar bairros específicos. No entanto, o programa de aluguel atual atende a esses bairros com um foco claro no fornecimento e na manutenção de moradias seguras para aluguel de longo prazo, a maioria delas nesses bairros. O programa agora é servido por um gerente de propriedade em tempo integral que também administra propriedades mantidas por outros membros da Community Development Alliance, incluindo o prédio da incubadora de empresas em que o Community Loan Fund, ACLT e AHP estão baseados.

Agora em seu segundo quarto de século, o ACLT continua a operar com uma "estrutura CLT tradicional". É uma organização associativa com um conselho de administração tripartido. Um terço do conselho continua a ser formado por proprietários de residências da ACLT. Uma parte substancial do conselho é composta por membros que têm uma preocupação específica com a melhoria das condições nos bairros que a CLT de Albany atende e atende desde o início. Permaneceu fiel à sua missão fundadora e à sua comunidade original.

Para saber mais sobre o Albany Community Land Trust (e seus aliados):