Apoiando o Movimento CLT Global

Fundação Habitacional Champlain

Estabelecido em 1984 (Burlington, Vermont)

Perfil contribuído por Brenda Torpy (2015)

O Champlain Housing Trust (CHT) nasceu em uma pequena cidade com uma grande ideia: ao criar um estoque de moradias permanentemente acessíveis, todos poderiam ter acesso a uma casa decente e acessível, independentemente de sua renda. Esta foi a grande visão de um governo progressista recém-eleito liderado pelo prefeito Bernie Sanders, que assumiu o cargo em 1981, o mesmo ano em que Ronald Reagan iniciou sua própria presidência de dois mandatos.

A Revolução Reagan forçou o governo Sanders a desenvolver soluções inovadoras para os problemas de habitação de Burlington, Vermont, no contexto da retirada federal do financiamento necessário de programas de habitação a preços acessíveis e desenvolvimento comunitário. Igualmente desafiadoras foram as taxas de hipoteca de dois dígitos que prevaleceram durante o início dos anos 1980, a ameaça de gentrificação dos bairros tradicionais da classe trabalhadora de Burlington e a negligência de longa data da qualidade da habitação e questões de acessibilidade por prefeitos anteriores, que haviam favorecido o desenvolvimento comercial do centro e arrasado bairros de renda em nome da renovação urbana.

Uma pedra angular da agenda progressista era abrir a prefeitura e todos os cidadãos - especialmente aqueles que haviam sido anteriormente excluídos - nas decisões sobre o planejamento da cidade e o financiamento público. O modelo CLT descoberto por um vereador do Partido Progressista chamado Terry Bouricius parecia um bom ajuste. A estrutura democrática do modelo e seu compromisso com a acessibilidade permanente faziam muito sentido em uma cidade onde os custos da habitação pareciam aumentar a cada ciclo econômico, onde a falta de aplicação do código e a ausência de lei do locatário tornavam os inquilinos de baixa renda quase impotentes no superaquecido mercado imobiliário, e onde o desenvolvimento proposto à beira-mar adjacente à área de renda mais baixa da cidade, o Old North End, ameaçava mais gentrificação.

Quando o prefeito Sanders criou o Escritório de Desenvolvimento Comunitário e Econômico (CEDO) em 1982 para ajudar a implementar sua agenda progressista, o trabalho para estabelecer um fundo de terra da comunidade logo começou. O CEDO enviou três funcionários para o primeiro encontro nacional da CLT em Voluntown Connecticut, organizado pelo Institute for Community Economics. Incluídos nesta delegação do CEDO estavam Michael Monte, o diretor de desenvolvimento comunitário da cidade, e Brenda Torpy, a diretora de habitação da cidade. Na conferência de Voluntown, eles conheceram John Davis, que era um provedor de assistência técnica na equipe do ICE. Poucos meses depois, o CEDO fez um contrato com o ICE para trazê-lo a Burlington para apresentar a ideia CLT aos cidadãos de Burlington e ver se ela criaria raízes.

O CEDO viu seu papel principal envolver os cidadãos para atender às suas próprias necessidades e problemas e, em seguida, apoiá-los com financiamento e assistência técnica. Assim foi para o esforço CLT. As pessoas ouviram sobre essa nova abordagem para moradias populares e rapidamente a adotaram. Essas partes interessadas incluíam ativistas dos direitos dos inquilinos e líderes de bairro, especialistas em moradias populares e outros defensores da justiça social e econômica.

O Burlington Community Land Trust foi constituído em 1984, após milhares de horas de trabalho voluntário. Recrutados e coordenados pela equipe do CEDO, esses voluntários formaram estatutos, desenvolveram políticas e criaram estratégias para financiar a organização e produzir moradias. Entre os incorporadores do BCLT estavam Howard Dean, o futuro governador do estado, e Sara Carpenter, a futura diretora da Vermont Housing Finance Agency. O Old North End foi escolhido como a primeira área-alvo designada do BCLT.

Além da assistência recebida da equipe CEDO e do funcionário ICE designado para Burlington sob um contrato CEDO, a cidade apoiou o esforço CLT incipiente com um subsídio inicial de $ 200,000 para operações, um par de empréstimos de milhões de dólares do Fundo de Aposentadoria de Funcionários de Burlington e um fundo de empréstimo negociado de um banco local. Posteriormente, o BCLT recebeu financiamento municipal regular para suas operações e projetos por meio de fundos federais que passaram pelas mãos da cidade, incluindo fundos fornecidos pelo programa CDBG e pelo programa HOME, e de fundos locais desembolsados ​​pelo Fundo Fiduciário de Habitação de Burlington.

A Burlington Community Land Trust foi a primeira CLT apoiada pelo município nos Estados Unidos, um resultado direto da adoção geral da cidade de Burlington da acessibilidade permanente como a única forma socialmente justa e fiscalmente prudente para o público criar e manter moradias populares. Bernie Sanders e seu sucessor imediato, o prefeito Peter Clavelle, foram os defensores declarados das moradias descomodificadas. Ambas as administrações agiram para codificar este princípio em política municipal e portarias municipais. O objetivo deles era garantir que quaisquer investimentos públicos em moradias populares iriam principalmente - mesmo que exclusivamente - para moradias que seriam mantidas permanentemente acessíveis.

Assim como eles trabalharam para criar novos recursos para o desenvolvimento de moradias populares, portanto, eles também trabalharam para garantir a acessibilidade duradoura de qualquer moradia produzida com esses recursos. Esse compromisso duplo de expandir a oferta de moradias e preservar a acessibilidade dessas moradias foi integrado ao Housing Trust Fund, capitalizado por meio de um aumento de um centavo na alíquota do imposto sobre a propriedade; a portaria de Zoneamento Inclusivo, onde a acessibilidade de todas as unidades do IZ deveria ser preservada por 99 anos; e portarias que regulam a conversão de moradias para locação em condomínios e a perda de moradias existentes em decorrência de demolição ou conversão para usos comerciais.

A criação dessas leis exigiu a participação ativa de muitos dos mesmos ativistas de bairro e defensores da habitação que se uniram para criar o BCLT em 1984. O conselho e a equipe do BCLT estiveram ativamente envolvidos em todos esses esforços legislativos para expandir o financiamento para moradias populares , bem como várias campanhas malsucedidas para promulgar decretos para proteger os direitos de locatários vulneráveis, incluindo um imposto anti-especulação e justa causa de despejo.

Continuou a haver uma sobreposição considerável entre o governo da cidade, o Partido Progressista que ajudou a eleger Bernie Sanders e o BCLT, durante os primeiros anos deste último. O primeiro diretor executivo do BCLT foi Tim McKenzie, um ativista de bairro que ajudou a mobilizar o apoio dos eleitores para as primeiras campanhas bem-sucedidas de Bernie para prefeito. Gretchen Bailey, uma promotora municipal assistente que havia sido uma das primeiras contratações de Bernie, conduziu grande parte da pesquisa jurídica que permitiu ao BCLT elaborar um arrendamento de terreno compatível com a lei de Vermont. O primeiro presidente do conselho do BCLT foi Brenda Torpy, que continuou a servir como diretora de habitação da cidade, até se mudar para um emprego na Vermont Housing Finance Agency. Ela foi sucedida no cargo de diretora de habitação por John Davis, o funcionário do ICE que ajudou o CEDO a estabelecer o BCLT.

Embora Burlington fosse o fulcro e o líder do esforço em Vermont para tornar a acessibilidade permanente a pedra angular de todas as políticas de habitação, as condições de mercado superaquecidas em todo o estado e uma administração amigável em Montpelier, liderada pela governadora Madeline Kunin, ajudaram os defensores da habitação do estado a trazer o modelo CLT e outras soluções progressivas para a atenção da legislatura de Vermont e para incorporar uma prioridade de acessibilidade permanente em um número crescente de leis e planos estaduais. Vermont começou a experimentar uma onda de desenvolvimento especulativo na década de 1980 que ameaçou sua paisagem agrícola tradicional. Conservacionistas e defensores da habitação se encontraram unidos em sua oposição à ameaça da especulação imobiliária irrestrita, do desenvolvimento de luxo e da gentrificação. Vermont também foi um dos estados mais atingidos pela perda de moradias privadas subsidiadas pelo governo federal, uma vez que as restrições de acessibilidade desses projetos expiraram.

Um resultado poderoso dessa convergência de questões foi a criação do Vermont Housing and Conservation Board (VHCB), financiado por uma parte do imposto de transferência de propriedade de Vermont para preservar espaços abertos, fazendas, marcos históricos e moradias populares. Os destinatários prioritários dos subsídios desembolsados ​​pelo VHCB deveriam ser uma rede de organizações sem fins lucrativos que cuidam da conservação de terras ou de moradias populares que seriam chamadas a administrar esses recursos terrestres de forma permanente. O VHCB ajudou a sustentar as operações e projetos de fundos comunitários não apenas em Burlington, mas em todo o estado. De fato, uma nova safra de CLTs se tornou o principal meio pelo qual o VHCB buscou cumprir sua missão de habitação a preços acessíveis.

O Burlington Community Land Trust foi capaz de crescer e prosperar neste ambiente político onde o governo abraçou o princípio de acessibilidade permanente e direcionou o capital para sustentar os projetos residenciais e organizações sem fins lucrativos que transformaram esse princípio social em pedaços de pau e tijolos de novas moradias. O BCLT também se beneficiou, junto com outros CLTs em Vermont, do grau incomum de cooperação que existe em Vermont entre moradores, conservacionistas e preservacionistas. Essa solidariedade tem ajudado a garantir o financiamento contínuo do VHCB, principal fonte de capital para as moradias desenvolvidas pelo BCLT e por outras CLTs do estado.

A estratégia imobiliária de fundação do BCLT era dupla: expandir a propriedade pela criação de um produto / programa de propriedade de terra arrendada com restrição de revenda que seria aceito por financiadores públicos, credores privados e compradores em potencial; e para melhorar o Old North End, um bairro com um estoque de moradias envelhecidas que estava em más condições, mas perdia seu preço para os cidadãos de baixa renda da cidade por causa de sua proximidade com o centro da cidade, a orla marítima e a Universidade de Vermont.

Do lado da casa própria, o primeiro desafio foi conseguir a aceitação do modelo CLT e, em particular, sua separação de terrenos e benfeitorias. Esse modelo de dupla propriedade assustou os credores e os avaliadores intimidados. Havia poucos outros CLTs a serem apontados no início dos anos 1980. Portanto, não havia um histórico para tranquilizar os credores e líderes públicos céticos de que, primeiro, haveria um mercado para residências com patrimônio líquido limitado em terrenos arrendados e, segundo, que os benefícios superariam os riscos para os compradores ou credores. Até Bernie Sanders temia que isso pudesse ser “uma casa própria de segunda classe para os trabalhadores”.

O BCLT também enfrentou a ira de corretores de imóveis privados e incorporadores com fins lucrativos que se opuseram vigorosamente à remoção de terrenos e moradias do mercado especulativo. Alguns deles organizaram o grupo Homeowners Against the Land Trust (HALT) para se opor a um projeto de desenvolvimento do BCLT no qual casas unifamiliares seriam construídas em terrenos doados. Eles fizeram piquete na prefeitura cantando “Oh, dê-me uma casa com um terreno que eu possuo”, ao som de Home Home On the Range.

Foi um lembrete gritante de que o que o BCLT estava empenhado em fazer era uma saída assustadora dos negócios normais. O governo progressista de Burlington pode ter adotado a acessibilidade permanente como uma resposta necessária às desigualdades de um mercado imobiliário voltado para o lucro e como uma forma de reter o valor do investimento público em habitação, mas isso não significa que o setor privado - ou o NIMBYees em torno da habitação BCLT - estavam prontos para isso.

O BCLT buscou a ajuda da Agência de Financiamento Habitacional (VHFA) do estado, apelando para sua missão pública e oferecendo uma nova ferramenta em um momento de taxas de hipotecas de dois dígitos. Depois de muito hesitar e hesitar, o VHFA aceitou o modelo CLT, mas apenas pela metade. A solução deles para fazer com que os bancos participantes arriscassem essa coisa nova foi criar um rider para o arrendamento do terreno que desse ao banco a opção de tomar toda a propriedade (terreno e casa) se o BCLT não sanasse a inadimplência em um prazo especificado. O BCLT concordou relutantemente com essa barganha e começou a se envolver com banqueiros locais que, com o tempo, se tornaram defensores fervorosos do fundo de terra da comunidade - especialmente quando perceberam que virtualmente não havia execuções hipotecárias entre os proprietários de baixa renda atendidos pelo BCLT.

A primeira casa comprada pelo BCLT foi uma casa unifamiliar desocupada. Ele havia sido localizado por uma mãe solteira, uma bibliotecária assistente chamada Kathy Neilson, que por acaso participara de um fórum público na biblioteca para apresentar o BCLT. Kathy queria um lar decente e seguro onde criar suas duas filhas e se ofereceu para ser a “cobaia” do novo modelo de posse que o BCLT estava tentando estabelecer.

Como os fundadores do BCLT continuaram a se preocupar com todas as estruturas e políticas para o novo CLT e continuaram a negociar com a VHFA para criar um produto hipotecário para residências restritas à revenda em terras arrendadas, Kathy e suas filhas limparam o local do que ela esperava que fosse sua nova casa. No outono, ela disse à nova diretoria do BCLT: “Cortei a grama durante todo o verão e estou limpando as folhas agora, mas não vou arar a neve a menos que esteja morando lá”.

Estimulados por esta apaixonada e potencial compradora de casas que estava ficando um pouco impaciente com o tempo que levava para colocar um teto sobre sua cabeça, os líderes do BCLT aceleraram seus esforços para fechar o negócio. Todas as peças foram reunidas e o BCLT teve seu primeiro fechamento em 1985. Kathy Neilson finalmente voltou para casa.

A Vermont Housing Finance Agency passou a criar um produto favorável para CLTs. Desde então, já subscreveu mais de $ 80 milhões em hipotecas de casas BCLT / CHT. O apoio da VHFA apresentou o modelo a todos os bancos que usam seus fundos e integrou a hipoteca CLT aos empréstimos locais. Até o momento, 41 credores diferentes fizeram hipotecas para compradores de casas BCLT / CHT. A organização conta agora com um portfólio de 540 casas e condomínios próprios (até 2015) - além de aproximadamente 2100 casas próprias e administradas como locação ou cooperativa.

Outro impulso para o programa de aquisição de casa própria do BCLT veio em 1997, quando o BCLT se juntou à Rede NeighbourWorks. Isso permitiu que o BCLT tivesse acesso aos recursos da Campanha Nacional de Compra e Venda de Imóveis para os Compradores da CLT. Naquela época, NeighbourWorks não era conhecido por seu apoio à propriedade compartilhada de patrimônio líquido. O BCLT foi uma das vozes que ajudou a mudar sua posição, demonstrando que um modelo de casa própria como o do BCLT pode ser bem sucedido, produtivo e altamente sustentável.

No lado do desenvolvimento de bairro de sua missão, o BCLT rapidamente evoluiu além de seu compromisso inicial de anti-gentrificação com o Old North End. No início, o BCLT comprou estrategicamente propriedades multifamiliares no Old North End para evitar o deslocamento dos inquilinos. O plano inicial era converter essas propriedades em pequenas cooperativas de capital limitado, mas no final das contas esse modelo não deu certo. A maioria dos residentes preferiu um senhorio social à autogestão e voltou a usar uma estrutura de aluguel depois de experimentar por algum tempo a propriedade e a administração de cooperativas. Hoje, as cooperativas sobreviventes são as maiores, principalmente cooperativas de capital zero financiadas com créditos fiscais de habitação para baixa renda.

Na década de 1990, o BCLT resignou-se à realidade de possuir um portfólio crescente de moradias para aluguel e aceitou a necessidade de construir uma capacidade interna para ser um bom locador social. No início, administrou um número relativamente pequeno de propriedades alugadas reabilitadas e espalhadas, principalmente no Old North End de Burlington. Gradualmente, também assumiu o papel mais amplo de desenvolvimento comunitário da vizinhança. Ao longo da década, o BCLT reconstruiu locais poluídos e devolveu propriedades abandonadas e destruídas para uso comunitário, incluindo propriedades residenciais, um pocket park, uma prateleira de alimentos, um centro comunitário multigeracional e edifícios para escritórios sem fins lucrativos.

Também nesta década, o BCLT expandiu sua área de serviço além da área da cidade de Burlington para abranger todo o condado de Chittenden e, posteriormente, todos os três condados do noroeste de Vermont, na fronteira com o lago Champlain.

A maior mudança e o maior salto do BCLT ocorreram em 2005, quando os líderes de outra organização habitacional sem fins lucrativos, a Lake Champlain Housing Development Corporation (LCHDC), convidaram a equipe e a diretoria do BCLT a explorar uma aliança mais formal e, possivelmente, uma fusão . Naquela época, décadas de cortes de HUD e uma destruição draconiana da rede de segurança social por uma sucessão de administrações federais estavam colocando ambas as organizações sem fins lucrativos em risco. Não era mais viável para o LCHDC e o BCLT compartilhar uma área de serviço relativamente pequena de 200,000 pessoas e competir por um suprimento escasso de dólares, locais e apoio político. O LCHDC possuía uma grande carteira de aluguel de 1,200 apartamentos. O BCLT contava com um portfólio de 700 residências, divididas igualmente entre aluguel e propriedade. Nenhum era grande o suficiente para ser verdadeiramente sustentável.

Depois de quase um ano de conversas, negociações e planejamento, as duas organizações decidiram se fundir em uma. O BCLT foi escolhido para ser a empresa sobrevivente devido à sua forte base de membros, amplo apoio de doadores e diversidade de programas e fontes de financiamento, incluindo os recursos disponíveis por meio dos membros do BCLT em NeighbourWorks. O nome escolhido para a empresa recém-fundida foi Champlain Housing Trust.

O modelo de associação e governança de um CLT "clássico" foi adotado por ambos os conselhos durante as negociações que levaram à fusão, mas essa estrutura foi ligeiramente modificada para incorporar o forte vínculo do LCHDC com os governos municipais que se uniram para criar o LCHDC em 1984. O Champlain Housing Trust continuou a ser estruturado como uma organização de membros com um conselho tripartite. Um terço dos diretores do conselho administrativo são proprietários, locatários ou membros de cooperativas que moram em uma das 2,650 residências do portfólio da CHT. Um terço do conselho é composto por representantes dos membros gerais do CHT: pessoas que vivem dentro da área de serviço do CHT e apóiam a missão do CHT, mas que não moram em uma casa do CHT. Um terço do conselho é composto por funcionários do setor público, provenientes de vários governos municipais e órgãos regionais dentro da área de serviço de três condados do CHT.

A produção, gerenciamento, manutenção e administração do portfólio em constante expansão da CHT de moradias permanentemente acessíveis ocupa atualmente uma equipe de 90 exployees, com sede em Burlington. Este portfólio atende à visão da CHT de fornecer um continuum diversificado de opções de habitação para famílias de baixa e moderada renda, desde abrigos para os sem-teto, casas comunitárias com serviços embutidos, aluguel convencional, cooperativas de capital limitado, condomínios de capital limitado, co - habitação e casas com restrições de revenda em terrenos arrendados. A equipe da CHT também oferece uma rica combinação de serviços para proprietários e locatários, a fim de ajudá-los a ter sucesso na moradia que é deles e, quando possível, mover-se ao longo desse continuum para alcançar o tipo e a posse de moradia que é melhor para eles .

A CHT continua a ser líder em coalizões estaduais de habitação em Vermont, além de ter investido pesadamente nas atividades da National CLT Network e de outros grupos nacionais que defendem a legislação e o financiamento de moradias populares. Em 2009, a CHT recebeu o Prêmio Habitat Mundial das Nações Unidas para o Norte Global, reconhecendo a sustentabilidade fiscal, ambiental e social do modelo CLT. Isso atraiu atenção internacional e aclamação pela abordagem distinta da CHT para a descomodificação de moradias e ajudou a acelerar a disseminação do modelo CLT para outros países, incluindo Austrália, Bélgica e Reino Unido.

Para saber mais sobre o Champlain Housing Trust, passado e presente: