Educação – Conexão – Inovação

Confiança de terras comunitárias OPAL

Fundada em 1989 (Orcas Island, Washington)

Perfil contribuído por Vicki Brems e Lisa Byers (2015)

Na década de 1980, o rápido crescimento populacional e a escalada dos valores imobiliários ameaçaram a qualidade de vida valorizada pelos residentes da Ilha das Orcas. Localizada a uma hora de balsa do Estado de Washington, os ilhéus começaram a se preocupar com a perda de espaços abertos e com a falta de moradias disponíveis a preços acessíveis para os residentes o ano todo.

Muitas pessoas trabalharam em busca de soluções, mas três indivíduos se destacaram por sua liderança e inovação no lançamento do OPAL Community Land Trust para sustentar uma comunidade insular saudável e economicamente diversa: Peter Fisher, Penny Sharp Sky e Michael Sky.

Peter Fisher cresceu em Seattle, mas passou muitos verões visitando seus avós na ilha durante as décadas de 1960 e 1970. Quando adolescente, ele frequentou a escola e passou um tempo com parentes na Noruega. Ele admirava os valores sociais consensuais dos noruegueses e sua abordagem à administração da terra, onde qualquer um pode entrar em terras agrícolas privadas com a obrigação de não prejudicar nada.

Na década de 1980, Peter - que decidiu fazer da ilha sua residência em tempo integral - era apaixonado por proteger o espaço aberto e criar moradias acessíveis para a comunidade da ilha. Em busca de soluções para promover uma comunidade insular inclusiva e sustentável, Peter leu um artigo escrito por Robert Gilman, publicado na edição de inverno de 1984 de No contexto revista. O artigo se intitulava “A ideia de possuir uma terra” e descrevia o modelo de fideicomisso de terras comunitárias. Mais tarde, ele participou de duas conferências CLT nacionais em Atlanta, Geórgia (1987) e Stony Point, Nova York (1988).

Durante o mesmo período, Penny Sharp Sky e Michael Sky - transplantes recentes para a Ilha Orcas da área de Boston MA - estavam trabalhando na criação de uma comunidade fundiária. Eles queriam algo como co-habitação, onde as pessoas pudessem se reunir para refeições e compartilhar algumas instalações comuns. Eles conheceram Peter e descobriram muitos valores e esperanças compartilhados. Coincidentemente, Michael havia lido o mesmo artigo que inspirou Peter. Penny e Michael também tinham uma realidade pragmática semelhante a muitos outros ilhéus: eles precisavam de uma casa acessível durante todo o ano. O mercado de aluguel da ilha era instável e muitas vezes significava que os residentes estavam alugando casas sem isolamento ou encanamento adequado.

Depois de muitas conversas, Penny, Michael e Peter convocaram a primeira reunião pública em julho de 1988 para falar sobre a necessidade de criar uma nova organização para, em suas palavras, “fornecer acesso permanentemente acessível a terras, casas e locais de trabalho para atuais e futuros membros da comunidade em necessidade. ” Após meses de reuniões e trabalho de comitê, o OPAL (Of People And Land) Community Land Trust foi oficialmente incorporado em maio de 1989.

Seguiram-se três anos de experiências de quase morte e triunfos. A organização resistiu a desacordos internos sobre que terreno comprar, quando contratar pessoal e como financiar as operações. Os curadores debateram se deveriam ou não buscar financiamento de agências governamentais, o que significaria mais restrições. Por exemplo, não seria possível financiar uma casa comum, então as esperanças de um desenvolvimento no estilo de co-habitação seriam frustradas. No final, a luta principal era encontrar dinheiro para comprar terras e financiar habitação, de modo que as casas da OPAL fossem acessíveis. A única maneira de fazer isso acontecer era com doações e empréstimos financiados pelo governo.

Demorou quase um ano para obter o primeiro subsídio: $ 300,000 do Washington State Housing Trust Fund, concedido em abril de 1990. Logo depois, o OPAL recebeu um subsídio federal de US $ 80,000 para o desenvolvimento da comunidade e um pedaço de terra de sete acres no vilarejo de Eastsound a um preço reduzido.

Essas foram conquistas importantes, mas a organização quase naufragou no problema de hipotecas acessíveis para os possíveis proprietários da OPAL - pessoas trabalhadoras e capazes que tinham crédito, mas não conseguiam ganhar o suficiente na economia local para se qualificar para empréstimos habitacionais tradicionais (então indexados a 7.5%). Para tornar seus pagamentos acessíveis, eles precisavam de taxas de juros de 3% ou menos.

Fred Klein, um arquiteto local e membro do Conselho de Curadores da OPAL, propôs se inscrever no Programa de Empréstimo para Casa Rural do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (agora denominado USDA Desenvolvimento Rural) para financiamento de construção e empréstimos hipotecários, oferecendo taxas de juros tão baixas quanto 1%. Mas a inscrição era árdua, então o grupo resistente de voluntários se inscreveu e recebeu uma doação do Fundo Fiduciário de Habitação do Estado de Washington para assistência técnica.

A OPAL usou essa doação para contratar Mary Burki, que trabalhou com Peter Fisher para preparar uma forte candidatura ao USDA. A OPAL recebeu fundos do USDA para um projeto de demonstração, permitindo à organização prosseguir com a construção do Opal Commons, um novo bairro de 18 residências. A OPAL se tornou o primeiro fundo comunitário de terras nos Estados Unidos a receber financiamento do USDA, e a maioria dos projetos subsequentes da OPAL utilizou financiamento do USDA.

Enquanto isso, após dois anos de trabalho totalmente voluntário, a OPAL contratou sua primeira equipe em 1991: a diretora executiva / gerente de projeto, Jeanne Beck. Fred Klein foi então contratado para traçar os planos para o primeiro bairro da OPAL, agora que o financiamento do USDA havia sido garantido. Trabalhando em estreita colaboração com os futuros residentes no planejamento do local e no projeto da casa, e incorporando o feedback dos vizinhos, os líderes da OPAL estavam determinados a evitar a subdivisão de pequenos lotes do desenvolvimento suburbano típico. Os futuros proprietários de casas valorizavam a estética rural e queriam cultivar alimentos. Eles seguiram as diretrizes de design articuladas por Christopher Alexander em Uma linguagem de padrões para manter a privacidade e, ao mesmo tempo, promover a interação entre os vizinhos. Como resultado, o projeto refletiu muitas das qualidades que Peter Fisher admirava na Noruega: pequenas casas agrupadas em torno de um espaço aberto comum e uma área de meio acre para o cultivo de alimentos.

Todos, especialmente os proprietários em potencial, tiveram que fazer concessões para atender às exigências e restrições das agências de financiamento e para manter as casas acessíveis, apesar dos altos custos locais de construção. Finalmente, em maio de 1995, após um ano e meio trabalhando no local, construção e incontáveis ​​grupos de trabalho - e cinco anos após a fundação da OPAL - 18 famílias mudaram-se para suas novas casas em Opala Commons.

Desde aquele primeiro projeto, a OPAL passou a desenvolver mais bairros residenciais. Além das novas construções, a OPAL comprou, renovou e revendeu as casas existentes. Ocasionalmente, casas inteiras decolaram de suas fundações e foram movidas de um local na Ilha das Orcas para outro. Em 2014, OPAL abrigava quase 5% da população da ilha durante o ano todo.

O papel da OPAL não termina quando as casas são construídas ou reabilitadas e vendidas a famílias elegíveis por um preço acessível. Em vez disso, a OPAL continua a servir como administrador de longo prazo para todas as suas casas, protegendo sua acessibilidade, evitando execuções hipotecárias e promovendo reparos regulares. A OPAL foi uma das primeiras associações de terras comunitárias a estabelecer reservas de reparo e reposição para suas moradias ocupadas pelo proprietário, modelando e compartilhando uma “melhor prática” que outras CLTs começaram a adotar.

A OPAL conseguiu tudo isso com um conselho enérgico, um quadro de membros engajado e generoso e uma equipe relativamente pequena que nunca teve mais de seis pessoas, trabalhando o equivalente a quatro funcionários em tempo integral.

Além do impacto considerável que tiveram na Ilha das Orcas, desenvolvendo moradias a preços acessíveis para indivíduos e famílias que contribuem para a diversidade econômica e vitalidade social desta comunidade da ilha, a equipe da OPAL desempenhou um papel significativo no movimento CLT nacional. Lisa Byers, diretora executiva da OPAL desde 1996, foi cofundadora da Rede CLT Nacional e foi a primeira co-presidente da divisão de treinamento e pesquisa da Rede, a Academia CLT Nacional. Julie Brunner, membro da equipe da OPAL desde 2002, também atuou no conselho da Academia e foi consultora e instrutora líder da Rede CLT Nacional. Em 2014, a Rede a homenageou com o Prêmio John E. Davis para bolsa de estudos, em reconhecimento ao seu ensino, coaching e mentoria inspirador.

A missão e o método da OPAL permaneceram constantes ao longo de sua história. Ela se manteve focada em sustentar uma comunidade insular saudável e economicamente diversa. Ela continuou a usar a propriedade da terra pela comunidade e o arrendamento de terras de longo prazo para atingir esse objetivo, fornecendo casas permanentemente acessíveis e educação relacionada e apoio para os ilhéus cujas necessidades de habitação não estão sendo atendidas pelo mercado tradicional. Ao mesmo tempo, a OPAL tem se empenhado em manter o “C” em CLT, cultivando um conselho forte, mantendo uma adesão de toda a ilha e construindo comunidade em cada bairro que desenvolveu

Para saber mais sobre o OPAL Community Land Trust, passado e presente:

  • Confiança de terras comunitárias OPAL
  • Robert Gilman, “The Idea of ​​Owning Land,” No contexto, Inverno, 1984.
  • OPAL Community Land Trust, Contando nossas histórias, construindo casas, criando comunidade. Eastsound, WA: OPAL, 1999.
  • OPAL Commons, Perfil de projeto em Consultor de design de habitação a preços acessíveis