Entrevista Colaborativa sobre Democracia de John Emmeus Davis

John Emmeus Davis está envolvido no desenvolvimento de fundos comunitários de terras desde o início dos anos 1980. Ele foi um dos sócios fundadores da Burlington Associates in Community Development em 1993, uma cooperativa de consultoria que presta assistência a organizações sem fins lucrativos e governos municipais na formulação e avaliação de políticas, programas e projetos que promovem moradias permanentemente acessíveis. Anteriormente, ele atuou como diretor de habitação e coordenador da comunidade empresarial para a cidade de Burlington, Vermont. Ele também trabalhou como organizador comunitário e diretor executivo de organizações sem fins lucrativos na região dos Apalaches do leste do Tennessee. Ele faz parte do corpo docente e da diretoria da National CLT Academy e atualmente atua como reitor da Academia. Ele é o autor de muitos livros, artigos e manuais de treinamento focados em fundos comunitários e outras formas de habitação ocupada pelo proprietário com restrição de revenda (mais recentemente, editando The Community Land Trust Reader, publicado em 2010 pelo Lincoln Institute of Land Política).

Como você se envolveu com os fundos comunitários (CLTs)?

Eu era um estudante graduado em Cornell. Meus estudos se concentraram em desenvolvimento comunitário e planejamento urbano e regional. Eu vim para a pós-graduação como um aluno mais velho. Eu estive fora da escola por seis anos, trabalhando como organizador comunitário no leste do Tennessee. Morando nos Apalaches, fiquei sensível ao que acontecia quando as comunidades não controlavam a terra, uma vez que a maior parte dela era de propriedade ausente, com empresas de carvão e madeireiras controlando a maioria dos recursos da terra. Quando cheguei a Cornell, portanto, já tinha um interesse na conexão entre posse de terra e desenvolvimento comunitário. Ou, como demonstrou Appalachia, a conexão entre a falta de controle local sobre a terra e a falta de desenvolvimento local.

Enquanto eu estava na escola de planejamento, fiz um estágio no HUD [Habitação e Desenvolvimento Urbano], o que me permitiu trabalhar em uma organização de serviços de habitação que estava reabilitando moradias degradadas e promovendo a propriedade em um bairro afro-americano de baixa renda nos arredores de Centro da cidade. Assisti a uma organização sem fins lucrativos transformar um bairro desinvestido. Em todos os aspectos, este foi um sucesso de desenvolvimento comunitário - melhorando a qualidade dos edifícios, reduzindo a taxa de criminalidade, aumentando o investimento privado. Mas outra parte dessa transformação teve menos sucesso, pois também ajudamos a enobrecer o bairro e a deslocar pessoas que moravam naquele bairro há muito tempo.

Eu vinculei essa experiência em um bairro urbano ao meu trabalho na área rural dos Apalaches e disse a mim mesmo que tem que haver uma maneira melhor de fazer o desenvolvimento comunitário. Comecei a procurar modelos alternativos de posse de terra e moradia que pudessem promover o desenvolvimento sem deslocamento. Em Cornell, eles organizam a escola de pós-graduação por áreas, não por departamentos. Eu estava em Sociologia do Desenvolvimento, um campo que ultrapassa as fronteiras entre sociologia, planejamento, desenvolvimento econômico e ciência política. O presidente do meu comitê de doutorado era um professor chamado Chuck Geisler. Ele é um sociólogo com interesse especial em planejamento do uso da terra e desenvolvimento comunitário. Chuck Geisler me apresentou a Chuck Matthei, o ex-diretor executivo do Institute for Community Economics (ICE). Foi assim que fui exposto ao fideicomisso fundiário da comunidade como uma possível solução para os problemas de posse da terra contra os quais eu estava lutando. Depois de terminar meu doutorado, fui trabalhar para o ICE. Eu era o representante de campo do ICE em Cincinnati e acabei escrevendo minha dissertação sobre a história e a transformação do bairro afro-americano no West End de Cincinnati. Essa se tornou a base para meu primeiro livro, Contested Ground, que examinou a gentrificação, o desinvestimento, o reinvestimento e os esforços de base para obter o controle comunitário de terras e moradias em um bairro afro-americano.

Na sua opinião, quais são os principais benefícios que os fundos comunitários proporcionam? Quais são os principais benefícios em cidades com forte mercado? Quais são os benefícios que o trust fundiário comunitário oferece em cidades com mercado fraco?

Durante anos, as pessoas acreditaram que o principal benefício dos CLTs era preservar a acessibilidade nos mercados quentes. O modelo provou sua eficácia em bloquear o investimento público em moradias populares, espaços comerciais ou escritórios em qualquer área onde dinheiro público estivesse sendo investido para criar moradias populares ou para criar empregos. Se você investir dinheiro público, o problema é como preservar a acessibilidade da moradia que você subsidiou; ou como você mantém acesso acessível a espaços comerciais. A resposta fornecida pela CLT é que você bloqueia esses subsídios no lugar. Em um mercado aquecido, sempre há pressões para remover a acessibilidade e privatizar o investimento público. CLTs evitam que isso aconteça. Eles evitam a perda de acessibilidade quando os mercados imobiliários estão aquecidos.

Desde o colapso do mercado imobiliário em 2006, no entanto, também descobrimos que os fundos comunitários e outras formas de propriedade de propriedade compartilhada são igualmente eficazes em mercados frios. Os principais benefícios da CLT em mercados frios são proteger a condição, a qualidade e a manutenção dos edifícios no terreno arrendado e intervir em casos de inadimplência de hipotecas para proteger a segurança da posse e prevenir a execução hipotecária.

A frase abreviada que às vezes usamos no movimento de fideicomisso de terras comunitárias é “administração anticíclica” - fornecendo proteção especial durante os tempos turbulentos do ciclo de negócios, quando as casas e os proprietários estão em maior risco. A maioria dos programas de habitação e desenvolvimento comunitário nos Estados Unidos foram concebidos como se não existisse um ciclo de negócios. Os trustes de terras comunitárias são particularmente bons em prevenir a perda de casas, proprietários e investimentos públicos no topo e no final do ciclo de negócios. Esforçamo-nos contra as ameaças e perigos que uma economia flutuante impõe às pessoas de renda baixa e moderada.

Um termo que você ajudou a popularizar para descrever como os fundos fiduciários funcionam é “propriedade de casa própria com participação acionária”. O que significa o termo e como essa forma de moradia afeta o comprador médio?

Propriedade compartilhada de casa própria foi um termo cunhado em 2006 como parte de um projeto de pesquisa patrocinado pelo National Housing Institute. Este projeto foi montado para examinar a prevalência e o desempenho de várias formas de habitação com restrição de revenda e ocupada pelo proprietário - os principais exemplos sendo fundos comunitários, casas e condomínios com escritura restrita e cooperativas de capital limitado. O comitê consultivo que o NHI reuniu para supervisionar este projeto queria um termo genérico que descrevesse esses modelos e mecanismos de revenda de habitação ocupada pelo proprietário restrita como um único setor, onde características organizacionais e operacionais que são comuns a todas essas formas alternativas de propriedade são mais importantes do que os recursos que distinguem um modelo do outro.

Nossa definição de trabalho evoluiu um pouco desde 2006, ano em que o NHI publicou os resultados de sua pesquisa em um manual do tamanho de um livro intitulado Shared Equity Homeownership. Há mais ênfase hoje em como esses modelos funcionam, especialmente no período após a venda de uma casa, em oposição a um foco anterior em como esses modelos são estruturados. Minha própria definição, recentemente apresentada em um artigo publicado no Jornal ABA de Moradia Acessível e Lei de Desenvolvimento Comunitário, é que a propriedade de uma casa de patrimônio compartilhado é “um termo genérico para várias formas de habitação ocupada pelo proprietário com restrição de revenda em que os direitos, responsabilidades, riscos e recompensas de propriedade são compartilhados entre uma família qualificada de renda que compra a casa por um preço abaixo do mercado e um administrador organizacional que protege a acessibilidade, qualidade e segurança dessa casa muito depois de ela ser comprada. ”

O compartilhamento de patrimônio, portanto, é mais do que simplesmente compartilhar os rendimentos de back-end na revenda da casa. Você também está compartilhando muitas das varas no pacote de direitos. Em uma casa convencional a preço de mercado, um único proprietário detém todos (ou quase todos) os direitos, responsabilidades, riscos e recompensas. Em uma casa com patrimônio líquido compartilhado, desamarramos esse pacote e realocamos essas varas entre o proprietário individual e uma organização que permanece nessa imagem por muitos anos. No caso do fideicomisso de terras da comunidade, esse administrador organizacional é uma corporação sem fins lucrativos com filiação à comunidade e conselho eleito pelo povo. Algumas das responsabilidades e muitos dos riscos da propriedade da casa são assumidos pelo fideicomisso de terras da comunidade, e não apenas pelo proprietário.

Em termos de divisão dos procedimentos de back-end, no entanto, como isso funciona?

Em todos os casos, há um teto de quanto patrimônio líquido um proprietário de uma casa CLT pode remover na revenda. Isso permite que o fideicomisso de terras da comunidade recompra a casa por um preço abaixo do mercado. A CLT então se vira e revende a mesma casa por um preço que outra família de baixa ou moderada renda pode pagar. Os CLTs em todo o país usam muitas fórmulas de revenda diferentes para definir esse teto e determinar quanto patrimônio líquido um proprietário ganhará ao se mudar de sua casa CLT. No mínimo, na maioria das fórmulas, o proprietário vai receber de volta seu pagamento, a parte amortizada de sua hipoteca e um crédito por quaisquer melhorias de capital que ela fez após comprar a casa - mais um retorno sobre seu investimento original, que pode ser um pouco ou muito, dependendo da fórmula.

Em Burlington, Vermont, onde moro, o Champlain Housing Trust usa uma fórmula de revenda em que os proprietários recebem de volta o pagamento inicial e o valor principal que pagaram pela hipoteca. Eles recebem um crédito por quaisquer melhorias de capital que possam ter feito e ganham 25% de qualquer valorização que tenha ocorrido em sua casa entre o momento da compra e o momento da revenda. Em média, depois de cinco anos e meio, um proprietário vai revender uma casa CHT e sair com um adicional de $ 12,000 a $ 15,000, além do pagamento inicial que ela trouxe para o negócio - pelo menos foi o que aconteceu em Burlington nos últimos 27 anos.

Se você olhar para a compra de uma casa CHT puramente como um veículo de investimento, podemos dizer com certeza que é um investimento melhor do que colocar seu dinheiro em uma caderneta de poupança ou mesmo no mercado de ações. Em Burlington, os 233 proprietários que revenderam uma casa CHT alcançaram, em média, uma TIR [taxa interna de retorno] anualizada de 31%, de acordo com um estudo recente do Urban Institute intitulado Balancing Affordability and Opportunity. Esse mesmo estudo encontrou uma TIR de 39% em um programa CLT em Duluth Minnesota e uma TIR de 22% em um programa CLT em Boulder, Colorado.

Portanto, como um investimento financeiro direto, comprar uma casa CLT é um bom negócio. É claro que não é um negócio tão bom quanto você poderia conseguir se tivesse os recursos para comprar uma casa a preços de mercado sem restrições - e por acaso você está em um mercado imobiliário forte. Uma casa CLT é uma opção de posse entre ser um locatário, onde você não tem retorno, e uma casa a preço de mercado, onde você obtém todos os ganhos inesperados que um mercado em ascensão pode conceder.

Um dos papéis que você desempenhou no movimento de fideicomisso de terras comunitárias é o de historiador informal. Para quem não conhece as origens da CLT, você pode destacar algumas das principais forças por trás do surgimento do movimento?

As raízes do movimento são antigas e profundas, embora o modelo moderno seja relativamente novo. O primeiro fundo comunitário de terra nos Estados Unidos, New Communities Inc., foi criado em 1969. As raízes do modelo são muito mais antigas, no entanto. A forma como os trustes de terras comunitárias tratam a propriedade, com uma parte sendo proprietária da terra e outra parte sendo proprietária das melhorias estruturais na terra, é uma abordagem para a posse da terra que está enraizada nas Cidades Jardim da Inglaterra, as cooperativas agrícolas em Israel ( kibutzim, moshavim) que estão localizados em terras arrendadas do Fundo Nacional Judaico e do Movimento Gramdan na Índia. Todos são exemplos de comunidades residenciais e comerciais planejadas em terras arrendadas.

As raízes do compromisso do Community Land Trust de ser uma organização aberta, com um conselho administrativo no qual muitos interesses estão representados, encontram-se no movimento americano pelos direitos civis. Todos os líderes do primeiro fundo comunitário de terras vieram do movimento pelos direitos civis. Slater King, um primo de primeiro grau de Martin Luther Kind, foi presidente do Movimento Albany. Ele também se tornou o primeiro presidente da New Communities, Inc. Quando ele morreu tragicamente em um acidente de carro, a presidência das Novas Comunidades passou para Charles Sherrod. O Rev. Sherrod foi um organizador de campo do SNCC [Comitê de Coordenação do Estudante Não-Violento] e mais tarde fundou o Projeto Southwest Georgia.

Outra peça importante da história da primeira CLT foi a conexão com as Fazendas Koinoina, localizadas nos arredores de Albany, Geórgia. No auge do movimento pelos direitos civis, essa comunidade era um oásis de harmonia racial, onde brancos e negros administravam uma fazenda cooperativa que estava sob ataque do KKK. Eles tiveram dificuldade em comprar equipamentos agrícolas ou vender seus produtos agrícolas para empresas locais. Slater King e Charles Sherrod certamente estavam cientes e apoiavam o trabalho em andamento na Koinoina. Bob Swann, outra pessoa envolvida na criação de Novas Comunidades e um homem que se tornou um dos fundadores do movimento de fideicomisso de terras comunitárias, era o presidente da Friends of Koinoina, uma organização nacional que ajudou a arrecadar dinheiro para a fazenda e para vender suas nozes e outros produtos agrícolas. Swann também estava presente quando Clarence Jordan e Millard Fuller começaram a lançar as bases para a Habitat for Humanity. Na verdade, é justo apontar a Koinoina Farms como uma sementeira tanto para o movimento de trust da terra da comunidade quanto para a Habitat for Humanity.

Você pode falar sobre o impacto dos fundos de terras comunitárias nas taxas de execução hipotecária?

A National Community Land Trust Network tem observado e medido de perto as execuções hipotecárias nos últimos anos. A Rede agora tem pesquisas muito sólidas, documentando uma taxa de inadimplência e de execução hipotecária que é minúscula entre os proprietários de casas de fideicomisso de terras comunitárias; de fato, a taxa de execução hipotecária entre os proprietários de imóveis CLT é muitas vezes menor do que a taxa nacional de execução hipotecária informada pela Mortgage Bankers Association para residências com taxas de mercado. Na última pesquisa da Rede, CLTs em todo o país relataram uma taxa de execução hipotecária de apenas 56% no final de 2009. Isso em comparação com as taxas de execução hipotecária relatadas pelo MBA de 3.31% entre proprietários de imóveis com hipotecas prime e 15.58% entre proprietários de hipotecas subprime . O que torna o desempenho superior documentado pela Rede Nacional de CLT ainda mais impressionante é que os CLTs estão atendendo famílias muito mais pobres do que a maioria dos detentores de hipotecas no estudo de execução hipotecária do MBA.

Em Burlington, o fideicomisso de terras comunitárias aqui impulsionou cerca de 650 famílias de baixa renda à posse de uma casa nos últimos 27 anos, tendo apenas nove execuções hipotecárias. E o Champlain Housing Trust nunca perdeu terras ou casas por causa de uma execução hipotecária. Mesmo nos nove casos em que o truste da terra foi incapaz de evitar a execução hipotecária, a CHT foi capaz de proteger os ativos e manter tanto o terreno quanto as casas em seu portfólio. Esse é um padrão de sucesso repetido por CLTs em todo o país.

Por que as taxas de execução hipotecária de terras comunitárias são mais baixas?

Começa antes mesmo de vendermos a casa. Fazemos muita preparação e educação com os compradores em potencial para que as pessoas só comprem casas que possam pagar. O fideicomisso de terras comunitárias também impõe uma tela sobre hipotecas em potencial para evitar empréstimos predatórios e impedir que as pessoas entrem em acordos financeiros que as coloquem em risco. Os fideicomissos de terras comunitárias também criam três direitos importantes nas hipotecas de casas CLT. Primeiro, o fideicomisso de terras da comunidade deseja ser notificado se houver inadimplência na hipoteca. Em segundo lugar, o fideicomisso de terras da comunidade deseja o direito de entrar em uma situação de inadimplência e de remediar a inadimplência em nome do proprietário da casa, caso o próprio proprietário não possa fazê-lo. Terceiro, se, apesar desta intervenção, o fideicomisso de terras da comunidade não conseguir evitar a execução hipotecária, o fideicomisso de terras da comunidade deseja o primeiro direito de comprar a casa fora da execução hipotecária, tornando o credor inteiro enquanto evita a perda da terra e da casa das CLTs portfólio. Finalmente, a maioria dos fundos comunitários, depois de vender uma casa, mantém um relacionamento contínuo com o proprietário. Nós não apenas vendemos uma casa, tiramos a foto do proprietário, apertamos a mão do proprietário e dizemos boa sorte. No mundo de Connie Chavez, diretora executiva da Sawmill Community Land Trust em Albuquerque, “nós somos o desenvolvedor que não vai embora”.

Como o fideicomisso de terras da comunidade não desaparece, ao mesmo tempo em que mantém um relacionamento com seus proprietários e reserva um terço dos assentos em seu conselho de administração para as pessoas que moram em suas terras, é mais provável que os proprietários notifiquem a CLT quando tiverem problemas. . Eles não escondem isso. Eles vêm até nós, então sabemos se eles estão atrasando suas finanças. Da mesma forma, os CLTs cobram uma taxa de arrendamento pelo uso de suas terras. Normalmente, a primeira coisa que um proprietário faz quando está com problemas financeiros é parar de pagar a taxa de aluguel da CLT. Temos um sistema de alerta antecipado integrado que nos informa quando um proprietário está em perigo. Isso permite que uma CLT trabalhe com os proprietários de casas antes que eles se endividem mais e atrasem mais seriamente seus pagamentos. Isso permite que uma CLT intervenha em um estágio inicial para garantir que problemas de curto prazo não levem ao encerramento. Junte tudo isso e é por isso que acredito que os CLTs têm taxas de execução hipotecária muito mais baixas do que as experimentadas pelos mutuários no mercado regular de imóveis.

Você está na Burlington Associates desde 1993, período em que você e seus parceiros ajudaram mais de 100 fundos comunitários em todo o país. Que tendências você viu no movimento CLT?

A primeira tendência é o crescimento acentuado. Havia apenas cerca de uma dúzia de trustes de terras comunitárias no início dos anos 1980; hoje, existem mais de 240. A proliferação de fundos comunitários de terras é bastante impressionante, junto com sua dispersão pelos Estados Unidos. Agora temos CLTs em 45 estados e no Distrito de Columbia. Existem também consórcios de terras comunitárias em Porto Rico. Portanto, a primeira tendência que vi é o crescimento: mais CLTs, espalhados mais amplamente pela paisagem, junto com um número crescente de CLTs com um portfólio substancial de terrenos e edifícios sob sua administração.

Em segundo lugar, os fundos comunitários estão diversificando suas linhas de negócios. No início, a maioria das CLTs concentrava-se na habitação, com foco em habitações ocupadas pelos proprietários em particular. Agora, trustes de terras comunitárias estão se desenvolvendo e administrando muitos tipos e propriedades habitacionais diferentes - incluindo cooperativas de capital limitado, condomínios, imóveis para aluguel, parques de casas móveis, SROs e abrigos para sem-teto. Além disso, alguns trustes de terras comunitárias estão fazendo muito mais do que habitação - ou não estão fazendo nenhuma habitação. Existem CLTs que se concentram na agricultura urbana, parques de bairro, desenvolvimento orientado para o trânsito, criação de empregos, espaço para escritórios ou instalações de serviço para bairros centrais da cidade. Eles também estão diversificando suas parcerias estratégicas, trabalhando mais estreitamente do que nunca com CDCs, igrejas, organizações de Neighbour-Works, afiliados da Habitat for Humanity e tanto jardineiros urbanos quanto conservacionistas rurais.

Uma terceira tendência é a regionalização. Trinta anos atrás - até mesmo 20 anos atrás - quase todos os fundos comunitários trabalhavam em um único bairro ou em uma única cidade pequena. Hoje, temos fundos comunitários que abrangem vários bairros, uma cidade inteira ou um condado ou região metropolitana inteira. Em alguns estados menores, como Delaware e Rhode Island, temos CLTs que abrangem todo o estado. Estamos vendo uma tendência, portanto, de CLTs que estão conquistando áreas de serviço muito maiores do que ocorria nos primeiros anos do movimento.

Outra tendência que estamos vendo pode ser descrita como municipalização. Há um número crescente de consórcios de terras comunitárias que foram iniciados ou apoiados por governos municipais ou distritais. Vinte ou trinta anos atrás, quase toda CLT foi criada como uma organização de base, de base para o topo, que surgiu das lutas locais para promover o desenvolvimento, prevenir a gentrificação, prevenir o deslocamento e empoderar um bairro de baixa renda. Ainda há uma série de consórcios de terras comunitárias que começaram assim hoje. Mas há um número crescente de CLTs onde o governo local ajudou a planejá-lo, a criá-lo. Se você olhar para os novos fundos comunitários hoje, muitos têm uma conexão municipal.

Uma tendência que você destacou é o papel crescente dos governos municipais no apoio ao desenvolvimento de trustes de terras comunitárias. Por que existe esse interesse e como eles estão funcionando?

Os governos das cidades e dos condados passaram a se interessar por consórcios de terras comunitárias, em primeiro lugar, porque os municípios estão aplicando subsídios cada vez maiores por unidade para ajudar pessoas de baixa renda a se tornarem proprietários. Funcionários públicos prudentes não querem ver esses subsídios perdidos em uma época de escassez fiscal. Quer a política de uma cidade se incline para a esquerda ou para a direita, há um desejo de garantir que qualquer investimento público permaneça em um projeto e não seja perdido. O principal interesse em CLTs por parte das cidades e condados veio de uma recém-descoberta preocupação com a retenção de subsídios - uma prioridade para manter o investimento público no local.

Em segundo lugar, há interesse das autoridades municipais em garantir que as casas a preços acessíveis produzidas como resultado do zoneamento inclusivo, zoneamento de incentivo e programas semelhantes não sejam perdidas. Quando o governo dá a um desenvolvedor uma concessão regulatória ou exige o fornecimento de moradias populares como condição para a aprovação do zoneamento, as cidades querem que essas unidades habitacionais permaneçam acessíveis por mais de 5, 10 ou 20 anos. Os trusts fundiários comunitários são uma forma eficaz de o fazer, quer se trate de uma habitação para arrendamento ou propriedade.

Recentemente, um crescente interesse municipal no TOD [desenvolvimento orientado para o trânsito] atraiu um novo conjunto de funcionários públicos para o modelo de fideicomisso de terras comunitárias. Se você está realmente interessado em preservar uma combinação de usos e uma combinação de receitas em uma área de reconstrução em torno de uma nova parada de trânsito, a única maneira de conseguir isso é ter algum tipo de controle de longo prazo sobre o terreno e os edifícios. Do contrário, em muito pouco tempo, apenas os usos e rendimentos mais elevados passarão a dominar aquela área, substituindo todo o resto. Os fundos comunitários são um complemento perfeito para TOD - um veículo para perpetuar um compromisso de equidade social ao lado de um investimento público considerável em veículos leves sobre trilhos, crescimento inteligente, parques públicos e outras infraestruturas.

Os trusts fundiários patrocinados pela cidade estão funcionando? Ainda temos dados suficientes para saber?

Temos muitas informações sobre CLTs em cidades de pequeno e médio porte. Lá, temos um histórico de sucesso e sustentabilidade. Alguns dos esforços em cidades maiores são muito novos ou não testados para ter certeza. Chicago, Irvine (Califórnia), Atlanta, Sarasota (Flórida) - são todos exemplos de cidades que estão investindo recursos significativos na criação de trustes de terras comunitárias - é muito cedo para dizer qual será seu sucesso de longo prazo. A escala é tão diferente. Em Chicago, se você adicionar 200 unidades residenciais permanentemente acessíveis, terá muito menos efeito do que em uma cidade menor como Duluth, Minnesota. Portanto, é difícil medir o impacto e o sucesso ainda.

O caso mais interessante que está se desenrolando agora é em Atlanta, onde o maior projeto de requalificação urbana dos Estados Unidos está em andamento. O Atlanta Beltline assumiu o compromisso desde os primeiros dias de evitar o deslocamento como parte deste enorme TOD [desenvolvimento voltado para o trânsito]. A Beltline Partnership, sob a liderança de uma mulher dinâmica e socialmente consciente chamada Valarie Wilson, desempenhou um papel importante no apoio ao desenvolvimento de um "servidor central", o Atlanta Land Trust Collaborative, que semeará e apoiará o desenvolvimento de vários de consórcios de terra comunitários baseados em bairros ao longo do corredor de metrô de superfície de 22 milhas de Beltline. Os CLTs Colaborativos e locais estão sendo implementados para garantir que os residentes de baixa e moderada renda possam compartilhar os benefícios do investimento da cidade em TOD e não sofram os encargos do deslocamento. É muito cedo para dizer como isso vai acabar, mas é digno de nota e muito impressionante que as pessoas em Atlanta tenham planejado o sucesso. Eles tentaram antecipar as externalidades negativas e as desigualdades sociais que muitas vezes resultam de um investimento público maciço na “renovação urbana”. Eles incorporaram equidade social em seu planejamento desde o primeiro dia.

Você pode falar um pouco sobre os esforços em Nova Orleans para criar redes locais de trusts fundiários comunitários interligados?

Há um esforço duplo em Nova Orleans. No Lower Ninth Ward, há um foco no uso de uma CLT para fazer habitação, onde uma organização existente, a Neighborhood Empowerment Network Association (NENA), está patrocinando um programa de fideicomisso de terras. Há também um esforço municipal, o Crescent City Community Land Trust, que foi criado para apoiar a NENA, mas também para apoiar os fundos comunitários em bairros de Nova Orleans. A Crescent City CLT tem foco não apenas na produção e preservação de moradias populares, mas também na reconstrução de corredores comerciais e distritos comerciais em bairros menos ricos.

Você pode descrever o esforço em Cleveland, Ohio, para desenvolver cooperativas em propriedades fiduciárias de terras comunitárias?

Não devemos esquecer que há duas iniciativas CLT em Cleveland. O Community Land Trust of Greater Cleveland, anteriormente conhecido como Cuyahoga CLT, existe há dez anos, desenvolvendo e administrando habitações com restrições de revenda e ocupadas pelo proprietário. Um segundo esforço CLT surgiu mais recentemente em conjunto com o planejamento abrangente para o redesenvolvimento do Círculo Universitário Maior. No último caso, foi tomada a decisão de criar um fideicomisso de terras comunitárias como uma empresa subsidiária aninhada na Evergreen Cooperative Corporation. A CLT não será uma corporação autônoma e autônoma.

Acho que essa ideia de aninhar um fundo de terra da comunidade dentro de uma estrutura cooperativa tem potencial para ser replicada em outros lugares. Os três elementos em Cleveland que considero mais interessantes e inovadores são (1) a integração da CLT em um cluster de empresas cooperativas, (2) a conexão da CLT com o planejamento de redesenvolvimento do Greater University Circle e (3) a ênfase da CLT na criação de empregos e questões de força de trabalho como sua primeira prioridade. Pode se ramificar em moradias no futuro, mas o foco inicial do Evergreen CLT será na montagem e manutenção de terrenos para empreendimentos de propriedade e administração cooperativa, empreendimentos que criam empregos para residentes de um bairro de baixa renda. Acho que isso vai ultrapassar os limites da CLT e fornecer novos modelos e melhores práticas que serão replicáveis ​​e inspiradores para os fundos comunitários em todo o país. Esse é um trio incrível: um fundo de terra da comunidade em uma estrutura aninhada de cooperativas, vinculada explicitamente a um grande plano de redesenvolvimento urbano, com foco na criação de empregos. Essas são inovações de ponta com as quais os trustes de terras comunitárias em todo o país podem aprender, então estou muito animado com isso.

Nos últimos anos, tem havido um movimento crescente de cidades e condados para criar bancos de terrenos para planejar publicamente a reutilização produtiva de terrenos baldios. Como os trustes de terras comunitárias se relacionam com essas entidades de propriedade pública?

Existem algumas coisas que os bancos de terrenos municipais fazem muito bem: adquirir propriedades abandonadas, terrenos contaminados e edifícios abandonados; título de compensação; remediando toxinas no solo; demolir edifícios abandonados; e preparando esses sites para redesenvolvimento. O que eles fazem menos bem é manter a responsabilidade pelos residentes dos bairros locais nos quais estão adquirindo terras; descobrir o que deve acontecer com a terra depois que o título é limpo e os problemas são mitigados; e preservar a acessibilidade, as condições e a segurança de moradias e outros edifícios que são erguidos em terrenos recuperados após saírem do banco de terrenos. Essas últimas atividades são o que um CLT faz especialmente bem. Parece haver o potencial aqui para uma parceria, onde o banco de terras público adquire, mantém e melhora a terra e, em seguida, transmite essa terra para um fideicomisso comunitário, com este último servindo como administrador de longo prazo da terra e de qualquer edifícios que são construídos no terreno.

Nosso histórico nos Estados Unidos com agências de renovação urbana, autoridades de redesenvolvimento e bancos de terrenos públicos não é muito bom quando se trata da questão do que acontece com os terrenos depois que eles deixam o estoque dos bancos de terrenos. A maioria dos bancos de terras é projetada para manter terras por não mais de cinco anos e colocá-las de volta no mercado. Na maioria dos bancos de terrenos, esse terreno é vendido pelo preço mais alto; portanto, grande parte dessa terra é perdida para moradias populares, empreendimentos comunitários e desenvolvimento eqüitativo. Para criar responsabilidade e administração de longo prazo no sistema, um banco de terrenos não é suficiente.

O que está acontecendo em Atlanta é uma parceria em evolução entre o City of Atlanta-Fulton County Land Bank e o Atlanta Land Trust Collaborative. Eu sei que em Cleveland tem havido discussões sobre algo semelhante sendo negociado lá para a CLT Evergreen, mas não acho que essa conversa esteja tão distante quanto em Atlanta.

Quanto subsídio é necessário para fazer com que os fundos comunitários de terras funcionem de maneira sustentável?

Você tem que distinguir entre o apoio externo para a administração e o apoio externo para o desenvolvimento. Os fideicomissos de terras da comunidade estabeleceram uma meta para si próprios de construir um portfólio de tamanho suficiente para gerar receita interna suficiente para cobrir o custo de administração - isto é, pagar por sua equipe e cobrir seus custos operacionais de supervisionar a acessibilidade, condição e segurança de os edifícios em terrenos de confiança de terra. Até que um fideicomisso comunitário de terras chegue ao ponto de ter construído aquele portfólio considerável, eles dependem inteiramente de subsídios públicos e privados para ajudar a pagar seus custos operacionais. Mesmo quando um fideicomisso de terra comunitário maior com um portfólio de 100, 200 ou 300 unidades é capaz de cobrir o custo da administração, no entanto, nunca chegará a um ponto em que possa construir um excedente suficiente para desenvolver seu próximo projeto. CLTs sempre dependerão de patrimônio público e contribuições privadas para trazer terras para seus portfólios e para reduzir o preço da habitação a um ponto onde as pessoas de renda baixa e moderada possam pagar. Portanto, há potencial para sustentabilidade e autossuficiência do lado da administração, mas isso é impossível do lado do desenvolvimento.

Não há nada no trust fundiário comunitário que torne menos caro para uma CLT montar terras e desenvolver moradias populares do que para qualquer outra pessoa. O terreno custa o que custa e um dois por quatro para a construção custa o que custa. E as pessoas de baixa renda sempre serão pobres demais para comprar uma casa sem muita ajuda. É assim que o mundo funciona. Se as pessoas de renda baixa e moderada pudessem se tornar proprietárias de casa sem assistência pública, não haveria necessidade de programas de assistência à propriedade com financiamento público. No início da Grande Depressão, a taxa de proprietários de casas nos Estados Unidos era de 45%. Sem a intervenção do governo, nossa taxa de propriedade imobiliária ainda seria de 45%, em vez de ficar perto de 67%.

Não existe moradia “acessível”. Há apenas moradias subsidiadas, onde dólares públicos, poderes públicos ou despesas com impostos públicos ajudaram a colocar uma mercadoria cara ao alcance das pessoas com preços fora do mercado. Isso é verdade se você for uma pessoa de classe média tirando proveito de empréstimos a juros baixos de uma agência de financiamento habitacional do estado e da política fiscal que favorece os proprietários ou uma família de baixa renda que obtém assistência para aluguel. Há moradia subsidiada para três quartos da população. Acontece que alguns subsídios públicos são mais óbvios e politicamente vulneráveis ​​do que outros.

O maior subsídio público que temos nos Estados Unidos é a dedutibilidade dos juros da hipoteca. Isso é um subsídio federal de US $ 130 bilhões por ano para proprietários de residências, a maioria dos quais é embolsada pelos proprietários mais ricos, superando a quantidade total de dinheiro que o HUD [Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos] distribui todos os anos para todas as outras moradias populares e comunidade programas de desenvolvimento combinados.

Existem maneiras específicas de alterar as políticas públicas - em nível local, estadual ou federal - para melhor apoiar os fundos comunitários de terras? Que mudanças você recomendaria?

Muito do dinheiro do qual os trustes de terras comunitárias dependem para seu crescimento vem de programas federais, como CDBG [Community Development Block Grants], HOME [HOME Investment Partnerships Program], NSP [Neighborhood Stabilization Program], programas de climatização e o mercado secundário - Fannie Mae e Freddie Mac. Todos esses programas estão atualmente no bloco de corte do GOP.

O que os fundos comunitários de terras precisam? Eles precisam do financiamento público de que contam para crescer e sobreviver. Não há nada de mágico em relações de confiança de terras comunitárias. Eles precisam de eqüidade se quiserem fornecer moradia acessível e instalações comunitárias para pessoas muito pobres para fazê-lo por si mesmas. CLTs podem obter dívidas no mercado privado. Mas o patrimônio vem principalmente do setor público. Uma vez que incluímos terras e casas em nossos portfólios, não precisamos de tantos subsídios adicionais no futuro. Mas você tem que colocar a propriedade no sistema em primeiro lugar. A grande necessidade é a equidade.

A segunda preocupação no momento para fundos comunitários ou para qualquer incorporador de moradias populares são as hipotecas acessíveis com critérios de subscrição que não o impeçam de atender aos compradores de baixa renda que você está tentando atender. Com o estouro da bolha imobiliária, os credores restringiram suas subscrições e tornaram mais difícil para nosso povo obter empréstimos - embora tenhamos evidências de que nossos compradores de casas raramente ficam inadimplentes; e quando o fizerem, estaremos lá para apoiá-los e evitar a execução hipotecária. No entanto, as CLTs ainda estão procurando empréstimos restritos por meio de agências estaduais de financiamento habitacional e consolidações bancárias. Muitos credores que emprestaram para fundos comunitários no passado se fundiram com bancos maiores que não sabem muito sobre o modelo.

A terceira área que teremos de abordar são os impostos locais sobre a propriedade, para que os impostos se alinhem com o valor restrito de revenda da casa. É difícil entrar em muitos detalhes aqui, porque é um problema que é uma colcha de retalhos, diferindo estado a estado e cidade a cidade.

Uma quarta área problemática para nós é a FHA [Federal Housing Administration]. O movimento de fideicomisso de terras comunitárias tem negociado com a FHA por meio de cinco administrações presidenciais, tentando conseguir algumas mudanças nas regras da FHA para tornar mais fácil para os credores usarem o seguro e produtos da FHA para financiar residências CLT restritas à revenda. Ainda estamos tentando fazer essas mudanças, embora eu ache que estamos perto de quebrar a noz finalmente. Acho que este governo finalmente mudará o programa FHA para facilitar a obtenção de empréstimos FHA para residências restritas para revenda, removendo uma barreira importante que tem atormentado os CLTs por muitos anos.

Você pode falar sobre o papel desempenhado pela National Community Land Trust Network na expansão do movimento?

Bem, a National Community Land Trust Network funciona como uma espécie de associação comercial para CLTs nos Estados Unidos. É uma organização associativa governada pelos próprios CLTs. Ele é projetado para fornecer defesa e suporte, assistência técnica e treinamento para seus membros. A Rede 11 assumiu a liderança nas negociações com o HUD e a FHA, buscando alterar as regras desta última. A Rede também ajudou a construir o movimento CLT, forjando alianças estratégicas com outros intermediários nacionais, como NeighbourWorks America, Habitat for Humanity International e a Cornerstone Partnership.

Um dos maiores e mais antigos programas da Rede é a CLT Academy. A Academia é um programa regulamentado sob a égide da Rede, com status semi-autônomo e conselho próprio. A Academia é o braço de treinamento e pesquisa da Rede. Tem dois departamentos - um que se concentra no desenvolvimento de cursos, seminários, treinamentos e webinars para elevar o padrão da prática em todo o campo e outro departamento que se concentra em pesquisas e publicações. O último departamento supervisiona o estudo anual de execução hipotecária e recentemente produziu um novo manual técnico e modelo de arrendamento de terreno. Ele também está envolvido na coleta de melhores práticas, avaliando o que funciona bem e o que não funciona tão bem no mundo dos CLTs. Essas “melhores práticas” são então jogadas por cima do muro para o departamento de currículo, eventualmente se tornando o conteúdo para treinamentos futuros.

Na sua opinião, quais são os desafios ou oportunidades mais importantes que os fundos comunitários de terras enfrentam hoje à medida que o movimento se expande e se torna mais diversificado?

Um ponto forte do modelo CLT é sua versatilidade nas formas como os CLTs são estruturados, operados e aplicados. Mas um modelo tão plástico e maleável corre o risco de se tornar tudo para todas as pessoas. Há uma tentação de cortar elementos-chave do modelo que você considera politicamente confusos. Existe o risco de diluir os valores centrais do modelo a ponto de não ser mais justo chamá-lo de um fundo comunitário de terras. Há força na versatilidade, mas sempre há o risco de diluição: você modifica ou remove tantas características e valores essenciais que as peças não se encaixam mais para alcançar os objetivos de justiça social e desenvolvimento econômico que você se propôs a alcançar.

Sempre houve uma tensão na evolução desse modelo. Você não quer ser tão purista a ponto de não permitir flexibilidade e variação. Ao mesmo tempo, você não quer ser tão frouxo, tão laissez faire a ponto de chamar qualquer coisa de trust da terra da comunidade só porque contém um ou dois pedaços minúsculos de todo o pacote. Não é incomum hoje em dia encontrar pessoas que vêm do mundo do governo, dos bancos ou das empresas que dizem: "Eu realmente gosto de arrendamento de terras, retenção de subsídios e acessibilidade permanente, mas esses elementos democráticos que vêm com a CLT são um pouco confusos . ” O que eles estão dizendo, é claro, é que a democracia retarda as coisas. A democracia atrapalha. Por que você não remove o “C” do fideicomisso de terras comunitárias?

Mas, neste movimento, acreditamos que existem razões práticas, morais e políticas para a forma como a CLT “clássica” está estruturada. Você pode modificar essa estrutura. Você pode adaptá-lo às condições, prioridades e necessidades locais. Mas você não pode simplesmente cortar elementos organizacionais, de propriedade ou operacionais essenciais sem causar sérios danos ao próprio modelo.

O que você vê como as maiores prioridades para avançar nos próximos 5-10 anos? O que você espera ver?

Eu gostaria de ver um aumento no número de fundos fiduciários comunitários. Eu gostaria de ver um aumento na escala de trusts de terras comunitárias individuais. E eu gostaria de ver mais progresso feito para garantir a sustentabilidade das organizações que criamos. Quaisquer metas para o movimento CLT teriam que incluir estes três: número, escala, sustentabilidade.

Essa é uma meta aspiracional não apenas para CLTs nos Estados Unidos, mas também para CLTs em outros países. Existem movimentos CLT vigorosos em andamento na Austrália e na Inglaterra. Existem CLTs sendo iniciados na Bélgica e no Canadá. Fui convidado para todos esses países nos últimos anos, conferindo com organizadores CLT muito inteligentes que estão aplicando o modelo e modificando o modelo de maneiras maravilhosas. O movimento CLT nos Estados Unidos pode em breve estar aprendendo tanto com eles quanto com a gente.

Outra esperança que tenho para o movimento CLT aqui nos Estados Unidos é que continuemos a dar atenção especial à diversidade racial, garantindo que as comunidades de cor sejam incluídas em tudo o que fazemos. Na governança do movimento, nos treinamentos que fazemos, na prioridade que damos na alocação dos recursos da Rede, devemos garantir que as comunidades negras não sejam contornadas. Tanto a Academia quanto a Rede estão atualmente dando atenção especial à aplicação de fundos de terras comunitárias ao que chamamos de Terras do Patrimônio - ativos baseados na terra em comunidades de cor onde o futuro dessa comunidade naquele lugar depende de quem controla a terra . Se pessoas negras de baixa e moderada renda forem removidas de terras cada vez mais valiosas, então, como um movimento, teremos perdido a oportunidade de entregar esta ferramenta poderosa às comunidades que estão em maior risco. Teremos perdido a chance de ajudar pessoas de cor a “tomar uma posição e possuir a terra”, nas palavras da Dudley Street Neighbourhood Initiative em Roxbury, Massachusetts.

Quando você tem cidades universitárias, comunidades suburbanas e comunidades turísticas cada vez mais interessadas em fundos comunitários de terra, há uma tentação de transferir recursos em sua direção. Esses são lugares onde é um pouco mais fácil fazer o desenvolvimento, lugares onde você tem o apoio dos poderes que estão. A moradia da força de trabalho para funcionários do hospital ou moradia inclusiva para policiais e bombeiros em uma comunidade rica são exemplos perfeitos. Não há nada de errado com isso; de fato, os trustes de terras comunitárias estão tendo grande sucesso em abrir enclaves ricos para pessoas que de outra forma não poderiam viver neles. Mas, ao mesmo tempo, não podemos ignorar as pessoas e lugares que precisam de um fundo de terra comunitário como um baluarte contra os poderes constituídos, um baluarte contra as forças econômicas que tendem a deslocar pessoas de baixa renda, especialmente as pessoas de baixa renda de cor, sempre que os mercados imobiliários ficam muito quentes - ou muito frios. Estamos tentando garantir que essas comunidades não sejam negligenciadas.

A CLT surgiu do movimento pelos direitos civis. Se quisermos permanecer fiéis às nossas raízes e valores, devemos continuar a dar prioridade às pessoas que estão fora da corrente política e econômica dominante. Devemos continuar a abraçar o que a teologia da libertação de outrora chamou de “uma opção preferencial pelos pobres”. Esse compromisso tem que ser intencional. Tem que ser dirigido. Tem que ser consciente. É a base moral sobre a qual os CLTs devem se firmar - e da qual os CLTs devem continuar a extrair seu propósito e vitalidade - em tempos bons e ruins.