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Entrevista de Rosalind Greenstein

Rosalind GreensteinEx-membro sênior e presidente do Departamento de Desenvolvimento Econômico e Comunitário do Lincoln Institute of Land Policy (Cambridge, MA).  Entrevistado por Steve Dubb, Pesquisador Associado Sênior, The Democracy Collaborative, Março de 2007

Você poderia começar descrevendo como o Lincoln Land Institute se envolveu em fundos comunitários de terras? Porque?

Nossa missão é disseminar as idéias de Henry George discutidas em Progresso e Pobreza. Portanto, nosso interesse em trustes de terras comunitárias (CLTs) decorre disso. Os CLTs ilustram algumas das idéias de Henry George. Como um “capitalista radical”, George gostava de mercados competitivos e propriedade privada; ao mesmo tempo, ele estava moralmente indignado com as desigualdades de riqueza. Como os economistas clássicos, ele acreditava que os mercados competitivos eram a melhor instituição para alocar os recursos da sociedade. No entanto, ele entendia que a terra era um tipo de “mercadoria” diferente das outras comercializadas na economia. Ele não tinha problemas com os proprietários de capital lucrando com seus próprios esforços e investimentos. Ele, no entanto, questionou quando os proprietários de terras obtiveram lucros simplesmente porque a demanda aumentou pelo escasso recurso de terra. Ele entendeu que o aumento da população naturalmente aumentaria a demanda por terras, elevando os preços. Portanto, junto com sua crença de que os proprietários de terras privados não deveriam lucrar com o aumento da população em geral, ele não achava que os proprietários de terras deveriam lucrar com ações do governo (por exemplo, doando terras ou recebendo valores maiores de terras com investimentos em infraestrutura, como ferrovias. George estava escrevendo em uma época em que o governo dos EUA estava doando grandes quantidades de terras a interesses privados.)

A pesquisa e o treinamento do Lincoln Institute of Land Policy se concentram em uma ampla gama de políticas fundiárias e fiscais relacionadas com a terra. Estamos especialmente interessados ​​em políticas que capturem a parcela do valor da terra criada pela ação pública. O atual IPTU é um instrumento fiscal para tal captação. Taxas de impacto e avaliações de benefícios são outros instrumentos de política disponíveis. Na medida em que os regulamentos de zoneamento tradicionais limitam os valores das propriedades, eles também podem ser vistos como um mecanismo para capturar valores de terras criados publicamente e usá-los para benefício público.

CLTs são outro mecanismo para capturar o valor da terra criado publicamente para benefício público. Quando o preço de uma propriedade residencial aumenta de 8 a 10% ou mais, por ano, é o aumento no valor do terreno, não no valor da casa ou nas melhorias, que faz com que o preço suba. Na verdade, as melhorias normalmente se desvalorizam com o tempo. É esse fato da economia fundiária que torna a CLT uma política lógica e atraente para fornecer oportunidades de aquisição de casa própria para famílias cujo preço está fora do mercado de propriedade. Quando a propriedade entre o terreno e a casa é dividida e o terreno é propriedade da CLT, o terreno não muda de mãos quando a casa é vendida. Portanto, os aumentos do valor do terreno nunca são realizados pela CLT. A família, entretanto, recebe os benefícios de morar na casa (o que os economistas chamam de “serviços de habitação”); a segurança de posse que vem com a casa própria; estabilidade e previsibilidade nos pagamentos mensais de habitação de financiamento hipotecário típico; o patrimônio líquido investido na casa e, no caso da maioria das CLTs, uma parte do valor do terreno aumenta. A comunidade se beneficia ao receber a administração de longo prazo de um estoque de moradias perpetuamente acessíveis.

Na sua opinião, quais são os principais benefícios que os fundos comunitários proporcionam? Quais são os principais benefícios em cidades com forte mercado? Quais os benefícios que o trust fundiário comunitário oferece em cidades com mercado fraco?

Se você está pensando em usar um Community Land Trust como parte de uma estratégia de desenvolvimento comunitário no sentido mais amplo da palavra "desenvolvimento comunitário", em um mercado fraco ou um local com valores de terra mais baixos, é muito mais fácil comprar a terra - é mais acessível. Em mercados imobiliários aquecidos, os CLTs têm sido usados ​​para fornecer oportunidades de aquisição de casa própria àqueles que estão fora do mercado tradicional de propriedade. Os financiadores - o setor público, doadores privados e fundações que veem sua missão como proporcionar oportunidades de propriedade para aqueles que foram excluídos do mercado tradicional - veem na CLT um mecanismo para usar seus fundos de maneira eficiente. Freqüentemente, os programas de aquisição de casa permitem que o primeiro proprietário capture o ganho imobiliário ao vender sua casa. Entendemos os Community Land Trusts como uma forma de equilibrar esses múltiplos interesses.

O que você vê como o papel apropriado da habitação com “igualdade compartilhada” na estratégia de habitação a preços acessíveis? Onde os fundos comunitários são mais apropriados e como eles devem se relacionar com o aluguel e a moradia própria com taxa simples?

Em um relatório recente sobre Shared Equity Housing, meu colega John Davis fala sobre a “escada habitacional” e há diferentes degraus na escada (digamos, de aluguel a acordos de patrimônio compartilhado como CLTs e cooperativas de capital limitado). No entanto, recentemente o ouvi falar sobre opções de moradia como um continuum. Acho que isso ajuda. A escada implica para mim uma hierarquia com a propriedade de uma casa com taxa simples no topo. No entanto, provavelmente reflete mais sobre a experiência das pessoas dizer que, em diferentes momentos de nossas vidas, temos diferentes necessidades de habitação. Acho que o continuum reflete esse pensamento.

Certamente, acho que, de uma perspectiva de política, é razoável perguntar qual é o papel apropriado para a propriedade de uma casa dentro de uma estratégia mais ampla de habitação a preços acessíveis. Não creio que todas as nossas necessidades habitacionais possam ser atendidas com CLTs. Mas acho que a ideia de que os CLTs fornecem uma opção que pode funcionar para algumas pessoas, e que é uma das muitas que as pessoas podem escolher, é bastante sensata.

Você pode acrescentar mais alguma coisa sobre o impacto dos fundos de investimento na construção da comunidade?

Nós sabemos que o Community Land Trust como uma organização, quando está funcionando da melhor forma, fornece serviços para as famílias de maneiras diferentes do que muitos outros incorporadores ou programas habitacionais. Esses serviços incluem oficinas de pré-compra, informações sobre a manutenção da casa e, como a CLT tem um interesse moral e legal no terreno, ajudam os proprietários que estão tendo problemas para cumprir suas obrigações hipotecárias. Meu palpite é que muitos dos arrendatários do Community Land Trust são proprietários de casas de primeira geração. Portanto, os CLTs fazem muito treinamento sobre a casa própria, o que requer algumas habilidades, conhecimento e experiência. Você não nasceu sabendo como trocar o filtro de sua fornalha; você tem que aprender - esse tipo de coisa. Os funcionários e voluntários do CLT relatam que os CLTs desempenham um papel significativo na construção da comunidade. Na última conferência nacional CLT em Boulder, Colorado (agosto de 2006), havia mais de 300 participantes. Percebe-se uma grande e crescente comunidade de praticantes. Acho que a questão do papel dos CLTs na construção da comunidade seria uma questão de pesquisa importante a ser explorada.

Quanto subsídio é necessário para fazer com que os fundos comunitários de terras funcionem? De onde normalmente vem o financiamento? Como o nível de subsídio necessário para fazer com que os fundos fiduciários funcionem se compara a outras formas de habitação a preços acessíveis?

A resposta, que é irritante, é que depende. Depende do mercado. Quanto custa o terreno? Em Cleveland, por exemplo, os terrenos são mais baratos do que em, digamos, Boulder. Portanto, em Cleveland, a CLT precisa de menos dinheiro para comprar um imóvel. Então, parte disso depende de como é o mercado. Outra razão pela qual “depende” é que alguns CLTs descobrem que comprar casas antigas e fazer reabilitação nelas é uma forma de aumentar seu estoque de moradias a um custo menor. Em Duluth, o Northern Community Land Trust faz uma reabilitação significativa. Eles criaram uma empresa de construção para ajudá-los, então eles provavelmente podem fazer as coisas com um custo menor do que outros.

O nível de renda que você está almejando é outro motivo pelo qual "depende". Há uma série de CLTs que têm conseguido fornecer moradia para famílias com menos de 75% do AMI [renda média da área]. Quanto mais baixo você vai, no entanto, mais subsídios você precisa.

De onde vem o dinheiro? Provavelmente, de onde veio e de onde provavelmente virá são diferentes. Por muitos anos, os Community Land Trusts eram pequenas organizações de base com algumas unidades e talvez sem pessoal remunerado. Muita paixão, compromisso e energia, mas não produziam centenas de unidades por ano. Agora, existem vários fundos de investimento de médio porte, com um diretor executivo remunerado e alguns funcionários - eles são profissionais qualificados em habitação e desenvolvimento comunitário como você provavelmente verá em qualquer organização. E há alguns CLTs bastante grandes.

Há uma nova tendência, com cidades como Irvine, Chicago ou várias cidades na Flórida, onde o governo municipal fez um investimento em um Community Land Trust. A cidade de Irvine comprometeu-se a US $ 250 milhões ao longo de 10 anos para construir 10,000 unidades de habitação fiduciária de terrenos comunitários. Isso é incompreensível para mim. Esses CLTs municipais parecem diferentes em sua estrutura de governança do que o “CLT clássico”.

Eu acho que você verá mais cidades olhando para Community Land Trusts por uma série de razões. As ordenanças de Zoneamento Inclusivo - as unidades criadas pelo zoneamento inclusivo - poderiam ser administradas em um fundo de terra. É meu entendimento que unidades subsidiadas criadas por zoneamento inclusivo podem “sangrar” de volta ao mercado. Alguns municípios veem que uma consequência não intencional desses programas é que eles podem oferecer lucros inesperados imobiliários aos proprietários no programa. Para evitar isso, o município precisa monitorar os refinanciamentos e revendas. Nesse contexto, alguns municípios veem o Community Land Trust como um mecanismo para fornecer aquela administração perpétua da terra e da habitação. Para muitos municípios, um investimento em uma CLT pode ser um uso mais eficiente do dinheiro público.

Outro exemplo está em Rochester, Minnesota: a Mayo Clinic estava procurando um programa de moradia assistida por empregadores. Usando a Rochester Area Foundation como veículo, Mayo investiu US $ 7 milhões e outros empregadores da área combinaram com US $ 7 milhões e, juntos, deram início à First Homes CLT. Acho que é um modelo interessante. Como empregadores - principalmente instituições grandes como hospitais e universidades, entendem que seu papel na economia da cidade está mudando. A necessidade de habitação assistida pelo empregador pode levar esses tipos de instituições a pensar sobre Community Land Trusts. Portanto, se a questão é onde os CLTs podem obter seu dinheiro, acho que um CLT pode obtê-lo em qualquer lugar que puder.

Existem maneiras específicas de alterar as políticas públicas - em nível local, estadual ou federal - para melhor apoiar os fundos comunitários de terras? Que mudanças você recomendaria?

Estamos fazendo algumas pesquisas agora sobre isso. Uma área que nos parece bastante importante tem a ver com a avaliação das propriedades a nível local. Imagine duas casas, lado a lado. Um é simples e o outro é uma casa do Community Land Trust. O dono da casa simples paga é dono do terreno, da casa e do “potencial de desenvolvimento”. Ou seja, em muitas comunidades o zoneamento é tal que o proprietário pode ampliar o tamanho da casa. No caso da casa CLT, esses diversos direitos de propriedade são divididos. Ou seja, a CLT é dona do terreno; o dono da casa é o dono da casa. O potencial de desenvolvimento pertence à CLT, mas eles firmaram um contrato que afirma que não realizarão esse potencial de desenvolvimento. A casa CLT deve ser avaliada como se o proprietário tivesse a opção de realizar esse potencial de desenvolvimento? Acho que resolver esse problema seria muito útil.

Freqüentemente, as pessoas começam a pensar em formar um fideicomisso de terras comunitárias em uma cidade emergente de forte mercado, onde o aumento dos valores das propriedades e os impostos estão perturbando os bairros e começam a expulsar as pessoas de suas casas. Existem casos em que cidades com mercado fraco realmente agiram antes dos especuladores para desenvolver um fundo de terra da comunidade? Em caso afirmativo, como eles fizeram isso e onde encontraram financiamento para fazê-lo?

O mais famoso que me vem à mente é Dudley Street Neighbours, em Boston. Eles existem há mais de duas décadas. Isso é o que eles fizeram. O enigma, claro, é que você não sabe com antecedência se os preços vão subir e é difícil levantar dinheiro para ficar à frente da curva. Como as comunidades escapam desse dilema? Eles fazem isso com visão e liderança cívica. Eles fazem isso quando os líderes cívicos têm visão suficiente para compreender o valor e a necessidade de fazer isso e a vontade política.

Por muito tempo, o movimento de fideicomisso de terras comunitárias mostrou-se muito promissor, mas permaneceu pequeno - cerca de 6,000 unidades em todo o país. Ainda hoje, os fundos imobiliários têm recebido novo interesse tanto de funcionários públicos em cidades como Irvine, CA e Chicago, IL, quanto de fundações. O que causou essa mudança?

Talvez as pessoas estejam começando a entender. Pense nos eufemismos que usamos, como “habitação a preços acessíveis”. Na Europa, eles chamam de habitação social. Cada termo que usamos torna-se estigmatizado e então criamos um novo termo. Agora vai ser habitação para a força de trabalho. Se você disser às pessoas que precisamos de moradia para pessoas que não se parecem com você, elas dizem que não. Se você disser: “Precisamos de moradia para as pessoas que o atendem, como bombeiros, polícia e professores”, então as pessoas estarão dispostas a dizer OK.

Para mim, isso nos leva à questão da raça. Embora seja difícil falar sobre isso, acho que deveria ser abertamente. Acho que há diferenças de opinião sobre isso. Algumas pessoas dizem que os CLTs não são uma boa opção para pessoas de cor porque tudo o que você está fazendo é restringir a capacidade de acumulação de riqueza. Alguns dizem que esta é apenas uma versão moderna da parceria. Outros acreditam que ninguém deve fazer fortunas no mercado imobiliário.

No momento, estou adotando uma visão pragmática. A realidade é que o acesso aos ganhos imobiliários é desigualmente distribuído e sistematicamente estruturado por raça e renda. Esse é um fato brutal. O que isso significa aqui? Para mim, o “continuum habitacional” de que falamos anteriormente é relevante. O Community Land Trust pode vir a ser uma opção preferível para algumas pessoas em alguns momentos de suas vidas. Não acho que seja uma receita.

Como, então, você lida com os desafios da corrida?

Não sei se sabemos falar sobre ele. Nossa rede de segurança social limitada, como financiamos a educação e a aposentadoria e quem tem acesso a eles, tudo isso significa que, se você abrir mão da oportunidade de obter ganhos imobiliários, será um grande negócio. Depois que você começa a desvendar isso, tudo se desfaz.

Meu pensamento, porém, é, se você incutir a questão de como temos controle de nossos bairros e comunidade, Community Land Trusts pode ser uma ferramenta que o ajuda a controlar a comunidade. Estou mais inclinado a vê-lo como parte de uma estratégia de desenvolvimento da comunidade do que como o todo ou o fim de tudo. Então, se você disser que queremos que os Community Land Trusts façam parte de nosso estoque comunitário de moradias populares perpetuamente, e também apoiamos moradias populares para aluguel, e também estamos dispostos a viver com pessoas que têm lucros imobiliários, então isso se torna um dos as muitas opções que as pessoas têm. Então, não é que estejamos restringindo essa classe de pessoas de obter ganhos imobiliários. Em vez disso, existem coisas em nossa comunidade às quais você tem acesso ... acesso a serviços de habitação, acesso à nossa comunidade, segurança de posse, estabilidade de pagamentos de habitação. Você está ganhando muito com isso, talvez não uma sorte inesperada no final, mas está conseguindo outras coisas. E, para alguns, pode ser uma boa opção. Acho que é uma conversa importante que precisamos ter.

Com as corporações de desenvolvimento comunitário, não é incomum que participem de um projeto de desenvolvimento que pode incluir uma combinação de habitação a preços de mercado e habitação a preços acessíveis, com os rendimentos de habitação a preços de mercado subsidiando as unidades a preços acessíveis. Existem exemplos semelhantes de fideicomissos fundiários desenvolvendo algumas de suas terras à taxa de mercado para subsidiar habitações de baixa renda ou para financiar a expansão do fideicomisso fundiário?

Estou pensando no Madison Area Community Land Trust. Eles desenvolveram moradias conjuntas em terras fiduciárias e acho que é uma renda mista. Acho que há uma sensação de que haverá cada vez mais disso por causa dos programas de financiamento federal. First Homes in Rochester é um exemplo um tanto diferente. As habitações do Community Land Trust costumam estar espalhadas pelo local [distribuídas por toda a comunidade]. Em Rochester, da forma como o Community Land Trust operava lá, eles trabalharam em uma nova subdivisão e fizeram um acordo com o incorporador. Digamos, por exemplo, que o desenvolvedor estava colocando 200 unidades, ele poderia obter 20 - isso é o que abaixou o preço para eles, comprando essencialmente a granel. Portanto, em uma subdivisão há habitações do Community Land Trust ao lado de habitações de valor de mercado.

Qual tem sido o nível de envolvimento do Lincoln Institute na formação e desenvolvimento da National Community Land Trust Network? Além do envolvimento do Lincoln Land Institute, que outros fatores foram importantes na formação da National Community Land Trust Network?

A Rede já existe há um certo tempo, 5 ou 6 anos. Meu entendimento é que o Institute for Community Economics criou a Rede com a intenção de que se tornasse uma rede independente. Estávamos envolvidos com o ICE. Havíamos dado a eles fundos para duas conferências e feito uma mesa-redonda de pesquisa com eles. Além disso, estávamos fazendo pesquisas e desenvolvendo alguns treinamentos. Estávamos fazendo isso quando, em 2005, o ICE decidiu que precisava cancelar sua conferência, então Lincoln veio com algum financiamento para isso.

Na sua opinião, quais são os desafios ou oportunidades mais importantes que os fundos comunitários de terras enfrentam hoje? Onde você acha que a National Community Land Trust Network concentrará suas energias nos próximos 5-10 anos?

Vejo dois desafios - ou talvez sejam apenas dois aspectos diferentes de um desafio. Se você ver isso como um desafio, é sobre pegar algo que está à margem e torná-lo popular.

Se você dividir a questão em duas, uma parte - não sei se você chama isso de raça ou diversidade - ou talvez seja a questão cultural. Qualquer que seja o nome que você escolher, estou vendo que existe um potencial para os fundos comunitários de terra modelarem um novo tipo de comportamento político e é um comportamento que envolve ter que equilibrar interesses concorrentes, não como você consegue uma vitória para o meu lado . Acho que essa é a maior oportunidade e desafio. Isso surge com a raça - entre a equipe do Community Land Trust, arrendatários e liderança - existem diferenças reais. Ainda não há uma unidade. Há muita consciência sobre as diferenças raciais e culturais. Há muita boa vontade e interesse em tentar descobrir como essas diferenças coexistem. Mas acho que ainda estamos descobrindo. Acho que não temos muitos modelos bons para ele. Eu aplaudiria o fato de que as pessoas estão tentando descobrir isso.

Acho que a outra questão é o futuro do novo tipo de Community Land Trusts que serão grandes organizações patrocinadas pelo município. Eles vão trazer mais uma racionalização ou uma abordagem racional para as habitações CLT. Isso vai ajudar a aumentar a escala e ainda não se sabe como a governança funcionará.

Quanto à National Community Land Trust Network, eles acabaram de fazer uma pesquisa sobre seus membros. No curto prazo, eles se concentrarão na capacitação. Acho que há algumas questões de política com as quais seria sensato lidar. Por exemplo, existe o mercado hipotecário secundário de compra de hipotecas CLT. Houve discussões de longa data com a Fannie Mae, mas isso não foi totalmente resolvido. Então eu acho que em uma frente política existe isso. Na frente da educação, há muita educação que podemos fazer, principalmente informando as autoridades locais sobre CLTs. Existem também necessidades com a avaliação do programa e com os serviços de associações comerciais. Acho que todas essas são áreas potenciais.