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Taxa de propriedade simples

A propriedade simples de taxas permite que uma CLT mantenha o maior número de “paus” no pacote de direitos de propriedade e fornece um alto nível de segurança da terra, desde que todos os pagamentos de hipotecas e obrigações fiscais sejam cumpridos. Em áreas urbanas, os locais de agricultura geralmente estão localizados em terrenos baldios, onde as responsabilidades de propriedade podem ser contestadas e a segurança de longo prazo pode ser incerta. Em tais circunstâncias, a simples propriedade de taxa é frequentemente considerada a maneira mais durável de isolar a terra das forças especulativas dos mercados imobiliários e garantir a propriedade para uso da comunidade.

Alguns CLTs optam por se concentrar na aquisição de terras por meio de propriedade simples, mas decidem não desenvolver expertise agrícola interna para apoio programático ou produção agrícola direta. Por exemplo, no início da década de 1990, o Administradores de Terras Comunitárias de Durham em Durham, na Carolina do Norte, comprou uma propriedade que incluía um pequeno lote irregular que a associação local de bairro defendeu para se tornar uma horta comunitária. Hoje, a CLT de Durham continua a deter o título do local da horta comunitária, mas a associação de bairro administra todas as responsabilidades programáticas e crescentes, incluindo o pagamento de taxas de serviços públicos.

Um arranjo semelhante é visto na Dudley Greenhouse em Roxbury, MA. Orientado pela opinião da comunidade, Dudley Neighbours, Incorporated (DNI) reconstruiu o local contaminado de uma antiga garagem de automóveis em uma estufa de 10,000 pés quadrados que funciona como uma fazenda comercial e um espaço de cultivo comunitário. O DNI garantiu a terra por meio de uma simples taxa de propriedade e aluga a estufa por um valor nominal para uma organização sem fins lucrativos de base alimentar que cuida da programação agrícola e da manutenção da estrutura da estufa. Harry Smith, Diretor de Sustentabilidade e Desenvolvimento Econômico do DNI, observou os benefícios desse acordo: “Cultivar alimentos é uma coisa totalmente diferente e não estamos procurando assumir esse papel. Isso está de acordo com nossa convicção de que devemos fazer as coisas em que somos bons, e fazê-las bem. E não devemos fazer coisas em que não somos bons. ”

Os locais de agricultura urbana podem ser caros para adquirir e manter a taxa de propriedade simples. Algumas CLTs reduziram seus custos integrando a agricultura urbana em projetos de desenvolvimento maiores. o Fundo Comunitário da Área de Madison utilizou essa estratégia no projeto Troy Gardens em Madison, Wisconsin. O Troy Gardens incorpora diversos usos do solo em seu local de 31 acres. Cinco acres contêm co-habitação de renda mista, enquanto 26 acres são reservados para uma horta comunitária, fazenda agrícola apoiada pela comunidade e áreas de conservação. A CLT da Área Madison estruturou o projeto de forma que todo o local (incluindo as terras agrícolas) fosse elegível para financiamento de subsídio federal do HUD.5 Assim, ao combinar as metas de habitação, agricultura e conservação, a CLT da Área Madison foi capaz de comprar uma grande extensão de terra em um caro mercado urbano e garantir mais de 75% da terra para fins agrícolas e de conservação.

Corporação de Habitação Comunitária da Igreja (CCHC) utilizou uma abordagem semelhante no desenvolvimento de Sandywoods Farms em Tiverton, Rhode Island. Em 2004, o proprietário de uma fazenda de baixa intensidade de 174 acres abordou a cidade de Tiverton com a visão de transformar o local em uma comunidade artística rural. A cidade trouxe o projeto para o CCHC, que concordou em desenvolver o local para atingir os objetivos de planejamento abrangente da cidade de preservação do espaço aberto, manutenção do caráter rural, criação de moradias populares e apoio à comunidade artística local. Brigid Ryan, gerente de projeto sênior da CCHC observou: “Não queríamos apenas fazer habitação se a habitação não fosse [o] melhor uso para a comunidade neste local. Então, a gente teve uma visão mais ampla e disse que essa é uma oportunidade. Esta é uma grande parcela de terra; o que podemos fazer com isso? ” O Sandywoods Farms utiliza uma abordagem de desenvolvimento agrupado, com 24 lotes de imóveis a preços de mercado, junto com 50 unidades de imóveis a preços acessíveis e aluguel em 26 acres. Outros 97 acres foram transferidos para um fundo de preservação ecológica. A área restante foi destinada à preservação de terras agrícolas e à criação de uma horta comunitária, pomar, galerias de arte e uma cozinha comercial.

Fundo Comunitário de Serraria em Albuquerque, Novo México, ilustra outro exemplo de abordagem de desenvolvimento integrado. Em 1999, a Sawmill CLT ganhou uma licitação de desenvolvimento da cidade de Albuquerque para planejar e reconstruir um local de 27 acres, que inclui moradia acessível, desenvolvimento econômico e uma futura horta comunitária. A capacidade da Sawmill CLT de garantir terras para agricultura urbana por meio de uma simples taxa de propriedade foi fortalecida pelo apoio do governo para o projeto de desenvolvimento abrangente. Neste caso, a cidade manteve a propriedade da futura parcela da horta comunitária até que a CLT esteja pronta para ser desenvolvida.

Embora uma CLT possa usar a propriedade simples para garantir o acesso à terra, o uso contínuo da terra para fins agrícolas não é garantido. Presumindo que não sejam impostas restrições externas ao uso da terra, uma CLT pode alterar a programação da taxa de terra simples da agricultura urbana para outros usos, como habitação. Em tais situações, o processo da CLT para a tomada de decisões com base na comunidade é fundamental. Mesmo onde a terra é restrita a usos agrícolas, como por meio de restrições de escritura, a posse segura para os produtores não é garantida. O direito do agricultor individual de cultivar um lote ano após ano não é garantido pela taxa da CLT, simples propriedade da terra, mas depende das relações informais e contratuais entre a CLT e o agricultor. No entanto, a propriedade simples com taxa pode ser um arranjo de posse eficaz para CLTs para garantir a terra, mas esse arranjo pode ser impraticável, dados os custos de aquisição de terrenos urbanos e os custos de manutenção (dependendo da tributação local sobre a propriedade). Por essas razões, arranjos alternativos de posse também têm sido usados ​​por CLTs que buscam garantir a terra.